Куплю земельный пай в украине 2021

Как купить землю в Украине иностранцу. Правила 2021 года

/ Новости /
• Как купить землю в Украине иностранцу. Правила 2021 года.

Рост населения планеты, нехватка водных ресурсов и глобальное потепление увеличивают спрос на землю.

Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, которые можно использовать с целью производства продуктов питания.

Украина очень богата качественными землями. Аграрные компании, которые владеют землями в Украине, занимают лидирующие позиция в мире по продаже своей продукции.

Лишь тот факт, что Украина занимает второе место в мире по экспорту зерновых говорит об огромной плодородности земель.

Могут ли иностранцы приобретать земельные участки в Украине.  

Иностранные граждане имеют право на приобретение земель в Украине. Однако для них установлены ограничения.

Какие земли могут приобретать иностранцы в Украине.

Существуют два вида земель, что могут быть куплены иностранцами:

1. любые земельные участка на территории города (кроме сельскохозяйственных);
2. земельные участки, которые находятся за пределами территории города, но при условии, что на них расположена недвижимость, которая принадлежит иностранцам (дом, цех, завод, склад и т.д.). Кроме сельскохозяйственных.

Какие земли не могут приобретать иностранцы в Украине.

Все остальные земли, кроме тех, которые прямо разрешено покупать.

Как правильно выбирать иностранцу землю для приобретения.  

Необходимо выяснить два вопроса:

а). к какой категории земель относится земельный участок?

б). где расположен земельный участок?

По первому вопросу. В Украине существует 9 категорий земель. Чтоб понять к какой именно относится земельный участок, необходимо изучать правоустанавливающие документы на землю.

Кроме того, можно воспользоваться открытыми данными – Государственный земельный кадастр. В нем должна указываться категория земли.

По второму вопросу. Информация о месте расположения земли содержится в правоустанавливающих документах. Обычно в них указано на территории какой административное – территориальной единицы (города, района, села и т.д.) находится участок.

Мы рекомендует пользоваться услугами юристов для проверки документов на землю. Это поможет избежать ошибок.

Какие документы нужны иностранцу для приобретения земельного участка.

• Иностранец должен на законном основании находиться на территории Украины.

По общему правилу иностранцы имеют право беспрерывно пребывать в Украине 90 дней. Если этот срок необходимо продлить, то лучше оформить вид на жительство. О том, как это сделать мы писали в этой статье.

• Нужно иметь идентификационный код. Он выдается налоговой службой Украины. Срок оформления – 5 рабочих дней. О том как его получить читайте – тут.  

Какие юридические особенности приобретения земли иностранцами.

• любой договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), на основании которого иностранец приобретает землю, должен быть удостоверен нотариусом.
• все договора регистрируются в земельном кадастре.

Возможно ли совместное приобретение земли иностранными гражданами.

Один земельный участок могут приобретать несколько иностранцев, а также совместно иностранцы и граждане Украины.

Основные документы, которые необходимы для заключения сделки по покупке земли иностранцами.  

• документы продавца, что подтверждают право собственности на земельный участок.
• паспорт продавца и его идентификационный код;
• свидетельство о браке продавца (если он состоит в браке);
• заявление — согласие супруги/супруга на продажу земельного участка.
• документ, который подтверждает, что земельный участок не находится в ипотеке, залоге или под арестом.
• отчет об экспертной оценке земельного участка;
• извлечение из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.

Какие существуют налоги, сборы и другие платежи при приобретении земли иностранцами.

• Государственная пошлина в размере 1% от суммы оценки земельного участка;
• Военный сбор — 1,5% от суммы оценки земельного участка.
• Налог с доходов физических лиц в 5% от оценки земельного участка (ВАЖНО!!! Платится только в случае, если земельный участок находится во владении собственника менее 3 лет или это уже вторая продажа земли в течение года).
• Оплата услуг нотариуса.
• Стоимость оценки земельного участка.

Можно ли обойти запрет (мораторий) на приобретение земли, установленный для иностранцев, путем создания в Украине юридического лица.

Нет. Это невозможно. У юридических лиц (фирм, компаний), учредителями которых выступают иностранцы, установлены еще более существенные ограничения на приобретения земли. Они могут купить только те земельные участки (за исключением сельскохозяйственных), на которых расположено их недвижимое имущество.

Когда будет открыть рынок земли для иностранцев в Украине.  

Решение о предоставление иностранцам права покупать землю будет приниматься на всеукраинском референдуме. Его дата не определена.

Согласно законодательству, после референдума более широкие права на приобретение земли получать юридические лица, которые созданы в Украине иностранными гражданами.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами и наши юристы предоставят Вам квалифицированную консультацию. Наши контакты — тут. 

Следите за новостями об иммиграции в Украину на Instagram или  и никогда не пропустите важное.

Рынок земли открыт. Кто может купить землю, когда и за сколько. Самое важное в законе

31 марта  Верховная Рада приняла закон, открывающий рынок земли в Украине. А 28 апреля Президент Украины его подписал. 

Во время рассмотрения закона в первом чтении его не поддержал никто, кроме «Слуг народа». Депутаты внесли 4 тысячи поправок. Многие из них были отклонены во время рассмотрения.

И вот неожиданно ко второму чтению в парламент внесли проект, который учитывает большую часть замечаний, высказанных депутатами разных фракций.

  Были учтены даже те правки, которые ранее отклонялись общим анием в парламенте.

Улучшенная версия законопроекта  смогла  собрать голоса не только «Слуг народа», но  и  «Европейской солидарности», и  «Голоса», и  «Доверия». Не али только ОПЗЖ и «Батькивщина».

Что же нового появилось в законе, чего не было в первоначальной версии, защищает ли он теперь фермеров и маленькие агрохозяйства, сколько будет стоить земля, и когда ее на самом деле можно будет купить. Мы проанализировали текст принятого закона (его можно прочитать здесь, на сайте Верховной рады) и  нашли ответы на эти вопросы.

Кто может покупать землю

Покупать землю смогут физические лица (то есть мы с вами),  юридические лица (предприятия), которые  созданы на территории Украины гражданами Украины, участниками которых являются исключительно граждане Украины. Еще государство может покупать землю и территориальные громады. 

Банки тоже могут, но только в качестве взимания залога (если кто-то заложил землю в банк, чтобы получить деньги, а потом не выкупил землю обратно).

Иностранцы, лица без гражданства не могут быть покупателями. Они даже не могут входить в состав предприятий, которые покупают землю. Им запрещено иметь акции, часть в уставном капитале, паи в компаниях, которые являются владельцами земельных участков.

«Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.»

Но есть перечень лиц, которым нельзя покупать землю, даже если на референдуме проголосуют «за». Это:

граждане страны-агрессора – России;

люди, которые есть или были участниками террористических организаций;

юридические лица, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;

юридические лица, у которых невозможно установить конечного бенефициара;

юридические лица, бенефициары которых – это оффоршные компании;

люди, в отношении которых применяются санкции;

юрлица, которые находятся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, которые не поддерживают международную группу по противодействию отмыванию грязных денег   – FATF  и не сотрудничают в противодействии отмыванию денег, полученных преступным путем. 

То есть на этот раз законодатель позаботился, чтобы земля не ушла с молотка в руки иностранцев и врагов государства.

Сколько земли можно купить в одни руки

По сравнению со старой версией законопроекта, количество земли, которую можно купить в одни руки, сократилось в несколько раз.

Так, физическим лицам можно купить не более 100 гектаров. 

Юридическим лицам – не более 100 гектаров в одни руки –  на всех участников компании, но не более 10 тысяч гектаров.

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной формы собственности запрещается.

 «Ре-продажа» земли

Законодатель разработал ряд положений, по которым землю можно вернуть обратно государству.

Если земельный участок переходит в собственность человеку, который по закону владеть им не имеет права, участок отчуждают в пользу государства.

Если земельный участок должен быть отчужден в определённый срок, но  новый собственник не заявил на него свои права, решением суда земля может быть возвращена в собственность государства.

Если человек или компания купили землю, площадь которой превышает разрешенные  этим законом нормативы, «лишние» гектары возвращаются в собственность государства.

А как же нынешние арендаторы?

Арендатор имеет первоочередное право выкупа земли, которая выставляется на продажу:

«Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».

Три важных запрета

Нельзя продавать землю на 50-километровом расстоянии от государственной границы.

Замена целевого назначения земельного участка запрещена.

Продавать и покупать землю на оккупированной территории Донбасса и Крыма запрещено.

Когда можно начинать покупать и продавать

Продавать и покупать землю можно будет с 1 июля 2021 года. Но не все смогут, а только физические лица. Фермеры, например.

 Юридическим лицам (то есть частным компаниям) покупать землю можно только с 1 января 2024 года.

Вся ли земля учтена?

По словам замминистра экономики Тараса Высоцкого, в Украине насчитывается около 40 млн га земель сельскохозяйственного назначения, из которых около 30 млн га — принадлежат пайщикам. 

Данные пайщиков внесены в кадастр полностью, говорит  Тарас Высоцкий. А вот с государственными землями проблема. Информация о трети участках до сих пор не внесена в кадастр. Ликвидировать этот пробел правительство планирует до 1 августа 2020 года. На конец прошлого года, как заявлял Тимофей Милованов, кадастр был наполнен на 73%, пишет Новое время.

Сколько будет стоить земля?

Вот этот вопрос волнует многих больше всего. Однако на него точного ответа дать нельзя. Его даст только сам рынок.

По прогнозам, которые ранее давал экс-министр экономики Милованов, 1 гектар сельскохозяйственной земли может стоить от 1000 до 2000 долларов.

На сегодняшний день арендаторы используют украинские черноземы почти бесплатно. У нас самая низка цена в Европе за аренду 1 гектара земли – примерно 60 долларов (для сравнения в Греции – 483 доллара, а в Нидерландах – 940 долларов).

Рынок земли в Украине 2021: Сколько будет стоить гектар – Журнал Деньги

Земельная реформа в Украине стартует через семь месяцев.

Иллюстративное фото / depositphotos.com

идея земельной реформы – дать доступ гражданам и небольшим фермерам к приватизации государственных сельхозугодий. Но принадлежащий казне аграрный земельный банк давно находится под контролем крупных арендаторов. Поэтому малый агробизнес снова рискует остаться за бортом.

Запуск рынка земли назначен на 1 июля 2021 года. Вроде бы ждать еще семь месяцев, и многое может измениться. К тому же, в Конституционном Суде находится три представления народных депутатов, которые просят оценить конституционность грядущей реформы.

Но за сельхозугодиями уже выстроилась огромная очередь из крупных корпораций. Да-да, мы хорошо помним, что на первых порах законодательство запрещает покупать землю юрлицам. Но разве запреты когда-то кого-то останавливали? Да и схем обойти подобные ограничения существует великое множество. Банальная скупка участков через подставных лиц с легкостью решает эту задачу.

Поэтому мелким фермерам в итоге может ничего не достаться. Хотя именно они должны стать основными выгодополучателями этой реформы.

В порядке очереди

Напомним: согласно закону № 552-IX, который Верховная Рада приняла 31 марта 2020 года, внедрение свободного земельного рынка будет поэтапным.

С июля 2021 года покупать и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га смогут граждане Украины. С 1 января 2024 года доступ к земле получат юридические лица с украинскими собственниками. Они смогут покупать до 10 тыс. га. Запрещена продажа государственных и коммунальных земель.

Но есть определенные исключения. Во-первых, государственную и коммунальную сельхозземлю можно передавать в наследство. Во-вторых, даже пока действует запрет на продажу земли юрлицам, угодья смогут получать в собственность банки в качестве залога.

Что еще важно: до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

По данным Госгеокадастра, по состоянию на 1 января 2020 года нормативная денежная оценка 1 га пашен в среднем по Украине составляла 28,7 тыс. грн., многолетних насаждений – 53 тыс. грн., сенокосов – 7 тыс. грн.

, пастбищ – 5,2 тыс. грн.

Миллионы за гектары

Будут фермеры претендовать на покупку сельхозземель? Разумеется, будут. По данным, которые еще пару лет назад озвучивали представители ликвидированного МинАПК, в Украине почти 30 тыс. малых фермерских хозяйств имеют в своем распоряжении земельные банки площадью до 100 га. Это как раз и есть «целевая аудитория» грядущей реформы.

Тем более что земля, которую обрабатывают фермеры, арендованная, а значит, де-факто им не принадлежит. И многие аграрии задумаются о том, чтобы заполучить участки в собственность.

Потому что договор аренды не дает гарантий, что фермер сможет пользоваться землей завтра.

А когда начнется активная купля-продажа участков, и спрос на них вырастет, у арендодателей будет большой соблазн расторгнуть договора и перепродать землю за хорошие деньги.

Но проблема в том, что далеко не все фермеры смогут стать собственниками земли. Главным образом потому, что это будет для них чрезвычайно дорогим приобретением.

Если отталкиваться от нормативной денежной оценки (а как мы помним, землю нельзя будет продавать ниже этой планки), то покупка участка площадью 100 га может вылиться минимум в 2,8–3 млн. грн.

, что равноценно сумме в 100 тыс. долл., плюс-минус.

По оценкам же аграрного комитета ВР, открытие земельного рынка приведет к удорожанию гектара сельхозземель до 1,5 тыс. долл. А в Минэкономики считают, что за 1 га продавцы будут просить и 2–2,5 тыс. долл.

Итого фермеру придется выложить на-гора до 150–250 тыс. долл. за участок. Вряд ли многие смогут раскошелиться на такую сумму. Особенно если учесть, что уходящий 2020 год был не самым удачным для многих хозяйств, прежде всего, для ягодных и ореховых ферм, садоводов, которые собрали урожай раза в полтора ниже, чем годом ранее. Так что свободных денег у фермеров явно нет.

Брать взаймы? Возможно. Кабинет Министров еще накануне принятия земельного закона обещал, что аграриям на покупку земли будут выдавать льготные кредиты под 5%.

Смеем предположить, что такие займы станут частью программы «5–7–9».

Но если вспомнить, что эта программа работает, в основном, на рефинансирование старых долгов, а новые кредиты банки бизнесу выдавать не хотят, вероятность получить кредит на землю стремится к нулю.

Найдут лазейки

Будут охотиться за землей и крупные агрохолдинги. Даже те корпорации, которые захотят все сделать по закону и дождаться 2024 года, будут стараться сконцентрировать в своих руках по максимуму (взять в аренду, например). Для чего? Чтобы иметь приоритетное право выкупа земли после того, когда к ней получат доступ юрлица.

Дело в том, что в Земельном кодексе есть статья 131, в которой присутствует пункт следующего содержания: «Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение».

В соответствии с законом «Об аренде земли» субъектом преимущественного права является арендатор.

При этом арендатор может передать право на приобретение земельного участка другому лицу, сообщив об этом письменно собственнику земли.

Не  очень сложно догадаться, что наличие подобных оговорок в законодательстве даст возможность большим компаниям как следует подготовиться к реформе и заранее сконцентрировать приличный объем земельных участков. В том числе используя номинальных арендаторов, которые будут выступать своеобразными аккумуляторами земли для ее последующей скупки.

Причем, борьба будет ожесточенной, потому что свыше 60% сельхозземель сданы в долгосрочную аренду (на срок до 49 лет), и на рынок они вряд ли попадут. Потому что долгосрочная аренда оформлена договорами с очень жесткими санкциями за их досрочное расторжение. 

Смогут торговать землей и банки. В прямом смысле этого слова.

По закону, те участки, которые достались банкам в процессе взыскания залогового имущества, должны быть проданы на открытых аукционах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

Понятно, что самые привлекательные гектары достанутся тем, кто заплатит больше (аукцион же). И очевидно, что крупные холдинги смогут перебить ценой мелких фермеров.

Увели из-под носа

Президент Владимир Зеленский в середине октября подписал указ о передаче 2 млн. га сельхозземель объединенным территориальным общинам (ОТО/ОТГ). То есть эта государственная земля стала коммунальной.

Он заявил, что это – важный шаг в рамках программы децентрализации, которая началась еще в 2018 году с передачи сельхозземель в собственность теробщин. В общей сложности, ОТО получили уже почти 4 млн. га земли.

Какое это имеет отношение к земельной реформе? Самое прямое: в свое время местные власти смогут продавать коммунальную землю. Пока общины могут использовать ее для своих нужд или сдать в аренду фермерам. Но потом смогут и продавать. И, к слову, механизм этой продажи пока не очевиден.

А еще Зеленский заявил, что около 5 млн. га сельхозземель в Украине украдено. Аналогичную цифру озвучивал и глава Госгеокадастра Роман Лещенко. По его словам, землю приватизировали.

То есть вывели из-под моратория и продали. Эту площадь можно тоже списывать со счетов. Также Лещенко сообщил, что земля постоянно деградирует из-за интенсивной эксплуатации, и порядка 6,5 млн.

га непригодны для земледелия.

Таким образом, в частной собственности находится где-то 31 млн. га, большая часть из которых сданы в аренду. Еще 4,5–5 млн. га – в государственной/коммунальной собственности и 5 млн. га якобы приватизированы не вполне законными способами. В сумме как раз и получается 41 млн. га, которые по кадастру подпадают под действие моратория.

Павел Харламов

Напоминаем, что журнал “Деньги” можно приобрести по этой ссылке.

Недвижимость Одессы: квартиры, земельные участки, офисные центры – «Первая риэлторская компания»

Дата добавления: 03 января 2019 Категория: Недвижимость

По действующему законодательству Украины, ни один ее гражданин не имеет права напрямую продавать пай земли сельскохозяйственного назначения.

Также запрещается применять в отношении земельных долей любые способы отчуждения для ведения на них сельскохозяйственной деятельности. Стороны, которые заключили подобную сделку, должны быть готовы к судебным разбирательствам.

В итоге сделка будет аннулирована, а обе стороны понесут финансовые потери. Сегодня своей собственностью не могут свободно распоряжаться около 7 миллионов украинцев.

Почему действует мораторий

Мораторий действует в отношении земель трех видов целевых назначений, а именно:

• для ведения сельскохозяйственного товарного производства;
• для ведения собственного крестьянского хозяйства;
• для использования бывшими участниками коллективных сельхозов.

Информацию о целевом назначении паев можно посмотреть в содержании государственных актов. Мораторий был введен в 2001 году. В конституции страны говорится о том, что земля является достоянием народа и должна охраняться государством.

Логика депутатов проста: они считают, что в случае снятия запрета, земля будет распродана иностранным агрохолдингам. Ежегодно обсуждается введение поправок в земельную реформу, но кардинальные решения не принимаются уже более 15 лет.

Проект закона об отмене моратория подготовлен, но когда он будет серьезно рассматриваться в Раде неизвестно. Некоторые эксперты считают, что закрытие доступа к свободному рынку земли выгодно украинскому бизнесу.

В текущей ситуации местные предприятия не имеют конкуренции со стороны европейских агрокомпаний и могут арендовать сельскохозяйственные территории по ценам гораздо ниже среднерыночных.

Как продать земельный участок сельхозназначения законно

Юристы и риэлторы из агентств недвижимости Одесской области дают несколько развернутых ответов на вопрос, как продать земельный участок сельхозназначения в условиях моратория. Есть несколько эффективных способов.

Изменение целевого назначения

Предприниматель выбирает сельскохозяйственный пай, разрабатывает план застройки территории, например, коттеджным поселком. Сформированный план утверждается РГА. Затем застройщик договаривается с собственником о смене целевого назначения территории. Участок из сельскохозяйственного превращается в рекреационный. С этого момента его можно продавать.

Обмен участками

Мена – это легальная форма перехода прав на паи даже при действующем моратории. Целевое назначения, нормативная стоимость и площадь участков, участвующих в сделке, не играют никакой роли.

Сельскохозяйственный пай с площадью под сотню гектар легко можно обменять землю с другим целевым назначением в рамках закона. По правилам мены, государство потребует зарегистрировать и заверить сделку у нотариуса. Требований к местонахождению участков в официальном законодательстве не существует.

Земля, расположенная в Одессе, может участвовать в сделке по обмену с паем из любого другого населенного пункта страны.

Приватизация и капитализация

Если фермер арендует государственную землю, он всегда может получить ее в собственность. Как только земля будет официально передана частному лицу, ее целевое назначение изменится.

Теперь формулировка будет звучать так: “для ведения фермерского хозяйства”. Земельный пай можно спокойно отчуждать.

Украинские граждане имеют право вводить полученную землю в состав фермерского хозяйства после приватизации и затем распорядиться им на свое усмотрение.

Кому продать землю сельхозназначения в Украине

Многие владельцы паев до сих пор не знают кому продать землю сельхозназначения. Правом на приобретение земельного пая обладает местная администрация, работающие на нем фермеры или агрокомпании.

Также приобрести сельскохозяйственную территорию могут предприниматели для постройки коммерческой или жилой недвижимости.

Но в этом случае владельцу придется добиваться в контролирующих органах изменения целевого назначения земли.

Границы участка часто не имеют строгих очертаний, процесс их определения может спровоцировать спорную ситуацию, которая вырастет до судебного разбирательства с дольщиками.

Чтобы исключить эти проблемы, нужно предварительно обращаться в комитет по межеванию, заключить договор с проверенной риэлторской конторой. Профессиональная геодезическая служба определит границы участка и составит официальный отчет.

После проведения геодезических работ можно начинать процедуру продажи участка, но желательно сообщить о своем решении дольщикам.

Заключение

Большинство экспертов считает, что необходимость отмены моратория назрела уже давно. Это ограничение запрещает гражданину распоряжаться собственным имуществом, тем самым нарушая положения Европейской конвенции. Рынок должен заработать, но запускать его следует разумно. Правила продажи обязаны быть прозрачными и справедливыми для всех.

Статья по теме – На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Как продать земельный пай после открытия рынка земли: пошаговая инструкция

Слово и дело

После принятия закона о рынке сельскохозяйственной земли владельцы паев, наконец, получили право на их продажу. Закон вступит в силу с 1 июля 2021 года, после чего можно официально оформлять куплю-продажу паев.

Можно ли будет продать пай, который находится в аренде? Какие документы нужны для продажи земли? Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра? «Слово и дело» собрало ответы на основные вопросы о продаже паев и создало пошаговую инструкцию.

Можно ли продавать пай, который находится в аренде?

Сейчас подавляющее большинство земель с/х назначения находится в долгосрочной аренде (до 50 лет). Но это не значит, что владельцы паев не смогут продавать свою землю. Сейчас она находится во временном пользовании агропредприятия или фермера, который обрабатывает паи.

Владелец земли имеет право распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению. Другой вопрос, что, возможно, придется расторгать договор аренды или иным образом решать вопрос прекращения арендных отношений.

Кто сможет купить пай?

С 1 июля 2021 года владельцы паев смогут продать свою землю любому физическому лицу, являющемуся гражданином Украины. При этом будет действовать ограничение – не более 100 гектаров в одни руки.

Украинские юридические лица и предприятия, которые, например, арендуют пай человека, который хочет его продать, смогут покупать землю только с 1 января 2024 года и не более 10 тыс. гектаров в одни руки.

При этом согласно новому земельному закону первоочередное право выкупа имеет тот, кто арендует пай. Но, если это агропредприятие, то оно сможет это сделать только в 2024 году.

Как продавать свой пай?

Если вы нашли покупателя – физическое лицо, гражданина Украины, нужно обратиться к предприятию, где пай в аренде, и предложить выкупить участок на ваших условиях и по вашей цене.

Поскольку предприятие не имеет возможности самостоятельно приобрести ваш земельный участок, оно может воспользоваться правом на переуступку преимущественного права на выкуп вашего пая.

То есть предприятие может передать право на выкуп другому физическому лицу, в том числе и вашему конкретному покупателю.

Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• выписка из Государственного земельного кадастра
• паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика сторон договора;
• отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;
• если договор заключен представителем по доверенности от вашего имени, то необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика представителя по доверенности.
• если недвижимое имущество приобреталось в браке, который расторгнут, или покупатель состоит в браке в настоящее время, то необходимо предоставить нотариусу согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.

Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра?

Для этого необходимо зайти на сайт Госгеокадастра, выбрать раздел «Публичная кадастровая карта», ввести в поле поиска кадастровый номер вашего земельного участка, указанный в государственном акте.

Если такой участок есть в кадастровой базе, то сервис ее покажет на экране и выдаст все данные о нем; если же нет, то сообщит, что информация отсутствует.

Что делать, когда государственный акт есть, а в базе земельного участка нет?

Если сведения о вашем земельном участке отсутствуют в Государственном земельном кадастре, вам необходимо обратиться к землеустроительной организации, имеющей соответствующую лицензию.

Сделав документацию, нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг по месту расположения земельного участка для его регистрации в Государственном земельном кадастре.

Почему эту проверку следует обязательно сделать владельцам паев?

Больше всего это нужно владельцам паев и земельных участков, которые получили государственные акты** до 2004 года.** Тогда еще не было электронной версии Государственного земельного кадастра.

Скорее всего, государственный акт на земельный участок у вас есть, но в кадастре он не зарегистрирован.

В таком случае эти земли нельзя будет ни сдавать в аренду, ни продать, когда рынок земли заработает.

Не исключено, что выяснится досадное обстоятельство: вашу землю уже кто-то занял и использует, и тогда придется отстаивать свое право собственности через суд.

Какие документы, переданные до 2004 года, могут быть у землевладельцев?

• Государственный акт на право частной собственности на землю (красно-розового цвета, выдавались в период 1992-2001 годов)
• Государственный акт на право собственности на земельный участок (зеленого цвета, выдавались в период 2002-2008 года);
• Государственный акт на право постоянного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам)
• Договор аренды земельного участка (выдавались юридическим лицам и гражданам)
• Договор на право временного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам).

Ранее «Слово и дело» разбиралось, что будет с паями селян, как поведут себя агрохолдинги и кто выиграет больше всего от открытия рынка земли.

Что предусматривает закон о рынке земли в Украине – смотрите на нашей инфографике.

Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.

Лучшие инфографики от аналитиков «Слово и дело» каждый день без лишнего текста – в телеграм-канале Pics&Maps.

Продажа земельного пая сельхозназначения

Реорганизация бывших колхозов стала причиной возникновения весьма специфического правового объекта – земельного пая. Расскажем в статье, что это такое и как осуществляется продажа земельного пая сельхозназначения.

Что такое земельный пай?

В 1991 году после ликвидации колхозов и совхозов законодательно было принято решение, что граждане, проживающие в сельской местности, имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Люди получили свидетельства, в которых содержались сведения на то, какая часть общественной территории им принадлежит.

Говоря простым языком, пай – это не участок земли, а право на него. Эта часть общей земли не имеет конкретных границ. В некоторых случаях, если территория бывшего колхоза внушительная, невозможно определить даже приблизительное расположение надела.

Несмотря на такие особенности, земельный пай может быть объектом гражданско-правовых сделок. Однако для их заключения потребуется учитывать определенные особенности.

из них касается целевого назначения земли, в которой выделяется пай. Как правило, эта территория относится к сельскохозяйственной категории, а, значит, ее использование подразумевает ряд ограничений. К примеру, на таком участке нельзя построить жилой дом. Для этого придется осуществить перевод земли в другую категорию, что не всегда допускается.

Использовать такие участки можно только для сельскохозяйственных нужд:

• земледелие;
• ведение фермерского хозяйства;
• животноводство;
• овощеводство;
• пастбища.

Другая особенность характеризуется наличием преимущественного права покупки земельного пая у конкретного круга лиц. К ним относятся:

• государство или местная администрация, из собственности которых произошло выделение земельного пая;
• фермер или аграрная компания, которые занимаются обработкой земли;
• собственники других земельных паев на том же участке.

Выделение земельного пая подразумевает наличие между субъектами аграрных правоотношений. Они подразумевают наличие общих интересов по производству и реализации сельскохозяйственной продукции. Субъектами таких правоотношений могут выступать граждане, организации, муниципалитет или даже государство.

Как продать земельный пай?

Собственник земельного пая может совершить с ним любое правовое действие:

• продать;
• обменять;
• подарить;
• сдать в аренду;
• оформить в залог;
• привлечь в качестве уставного капитала;
• передать по наследству.

Зачастую, эти объекты не используются рационально. Поэтому продажа земельного пая -отличный выход, как для владельца, так и для покупателя, который намерен использовать территорию в соответствии с целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся под строгим контролем государства. К примеру, если выделенный участок земли не будет использоваться в течение трех лет, он будет изъят и перейдет в собственность местной администрации или государства. Кроме того, для продажи земельного пая следует учесть следующие важные особенности:

• реализация сельскохозяйственной земли возможна только гражданам РФ;
• использование участка возможно только для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• остальные владельцы земельных паев должны дать свое согласие на заключение сделки, так как они обладают преимущественным правом покупки.

Для продажи земельного пая необходимо выделить участок из общей территории. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в геодезическую компанию, чтобы провести межевание и установить точные границы надела. В дальнейшем потребуется зарегистрировать право собственности на участок путем обращения в Росреестр или МФЦ.

Перед продажей пая необходимо уведомить о предстоящей сделке лиц, имеющих преимущественное право покупки, а также муниципалитет. Администрация даст ответ в течение 30 дней. Сообщить о продаже другим владельца паев можно путем размещения объявления в местной газете.

По истечению месяца потребуется провести общее собрание дольщиков. По его итогам составляется протокол, в котором указывается, что участники собрания не имеют претензий и не претендуют на земельный пай собственника, решившего его продать.

Продавец должен проинформировать покупателя о допустимом использовании земельного пая. Последний обязан соблюдать санитарно-экологические нормы и учитывать законные интересы других собственников.

После заключения договора купли-продажи выкупить пай обратно будет невозможно. Однако, если какие-либо правила использования земли будут нарушены, сделку признают недействительной.

Если участок находится в аренде, то это никак не повлияет на заключение договора купли-продажи. Процесс будет аналогичным. Тем не менее, арендные отношения останутся неизменными для арендатора. Договор аренды будет действовать до окончания срока, прописанного в его условиях.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

1. Осмотр участка.
2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
4. Подготовка договора купли-продажи.
5. Подписание договора с покупателем.
6. Получение указанной суммы продажи.
7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Договор купли-продажи земельного пая

Этот документ оформляется с учетом требований гражданского законодательства к заключению сделок с недвижимым имуществом. Договор составляется в письменной форме и заверяется подписями сторон. Именно этот документ служит основанием для регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Договор имеет существенные условия, без указания которых он признается недействительным. Одним из них является описание предмета сделки. В соглашении следует указать конкретную долю в праве общей собственности на земельную территорию, а также данные самого надела, по которым его можно идентифицировать.

Еще одно существенное условие – стоимость сделки. Продавец может установить ее самостоятельно или воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Нотариального заверения договор не требует. Однако услуги нотариуса все-таки могут потребоваться. К примеру, если земельный пай является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо оформить согласие супруга/супруги для совершения сделки и удостоверить его нотариально.

Документы для оформления

Владелец земельного пая должен подтвердить свои права на продажу надела. Удостоверяющим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Кроме того, потребуется письменное согласие муниципалитета на заключение сделки. Срок действия этого документа составляет один год.

Не менее важным является согласие на сделку, полученное от других владельцев земельных паев. Если таких лиц не более пяти, то можно оформить нотариальный отказ от права преимущественной покупки. Если дольщиков больше – потребуется предъявить протокол общего собрания или документы, которые подтвердят, что предложение воспользоваться преимущественным правом было направлено им по почте.

Как уже говорилось выше, если земельный пай – совместное имущество супругов, потребуется нотариальное согласие мужа/жены на совершение сделки.

Определение стоимости земельного пая

Земельный пай имеет множество ограничений, поэтому его стоимость ниже средней по рынку. К сожалению, в России нет единой формулы для расчета. Это приводит к тому, что в одном и том же регионе цена на участки может существенно различаться.

Для определения цены следует ориентироваться как на рыночную, так и на кадастровую стоимость. Разница между ними составляет около 30 %.

Данные о кадастровой стоимости можно получить в выписке из Росреестра. Рыночная цена устанавливается в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Собственник вправе установить свою цену, но она должна быть адекватной характеристикам земли.

Определение стоимости зависит от нескольких критериев – площадь земельного участка, наличие рядом водоемов, крупных населенных пунктов, транспортных развязок, состояние земли, качество почв и другие параметры. Продавец и покупатель вправе договориться на сумму, которая устроит их обоих.

Нюансы купли-продажи земельного пая

Покупателю следует тщательно изучить документы продавца и историю использования земельного пая. Если выявится нецелевое использование, умышленное вредительство, захламление и т.д., то у нового собственника могут возникнуть неприятности вплоть до принудительного изъятия участка.

Рекомендуем воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать ошибок при оформлении сделки.