Можно ли самому убрать незаконную постройку

Содержание
  1. Самовольная постройка (самозастрой) — как узаконить в 2020 году?
  2. Самовольная постройка (самозастрой): документы
  3. Судебный процесс
  4. Похожее
  5. Как узаконить самовольную постройку?
  6. Разбираемся в понятиях
  7. Чем грозит возведение самовольной постройки по ГК РФ
  8. Как узаконить самовольную постройку
  9. Признание права на самовольную постройку по упрощенной схеме
  10. Признание права на самовольную постройку через суд
  11. Самовольная постройка – судебная практика
  12. Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в многоквартирном доме
  13. Уо вправе обратиться в суд с требованием к собственнику помещения ликвидировать самовольную постройку
  14. Собственники помещений в МКД на ОСС принимают решение об обращении в суд по вопросу сноса самовольной постройки
  15. Самовольная постройка не подлежит сносу, если это приведёт к созданию угрозы безопасности и ухудшению состояния дома
  16. На заметку
  17. Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов?
  18. К имеющемуся участку оформить прирезку
  19. Оформить дом, как нежилая постройка
  20. Оформить дом по программе «Дачная амнистия»
  21. Нарушен отступ от дороги
  22. Что делать, если соседи против?
  23. ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние
  24. Три инстанции подтвердили необходимость сноса гостиницы
  25. ВС напомнил о своих разъяснениях
  26. Адвокаты прокомментировали выводы ВС

Самовольная постройка (самозастрой) — как узаконить в 2020 году?

Можно ли самому убрать незаконную постройку

Самовольная постройка — дела по ее узаконению не сказать, чтобы сложные, но однозначно — длительные. Ниже напишу как проходит процесс и какие документы нужны (основные, их может быть, разумеется, больше).

Узаконить самовольную постройку или реконструкцию может только собственник участка (или арендатор в ряде случаев). Если дом возведен на самовольно занимаемом участке — суд не легализует его. И важно, чтобы целевое назначение земельного участка соответствовало постройке.

Самовольная постройка (самозастрой): документы

В первую очередь, ни одно дело не обойдется без экспертизы.

Для проведения досудебной экспертизы (правильнее будет сказать — исследования) эксперту необходимо передать технический паспорт на новый дом (его лучше делать НЕ в БТИ), старую выкопировку на снесенное здание или технический паспорт, градостроительный план земельного участка (не обязателен, но желателен).

Градостроительный план заказывается в Администрации района и делается месяц (услуга бесплатна). Если отступы по меже составляют менее метра до границы соседа потребуется согласие соседей, а если менее шести метров до соседнего дома — также (пожарные нормы).

Согласие заверяется у нотариуса и пишется в свободной форме, примерно так: Я, ФИО, собственник земельного участка и т.п., даю согласие ФИО, собственнику……. на строительство (реконструкцию) дома с отступом от границы моего участка менее метра (шести метров).

Конечно, в отчете эксперта должно быть указано, что постройка полностью соответствует строительным нормам, иначе в суд просто нет смысла идти.

Кстати, для того, чтобы посчитать отступы, участок должен быть отмежеван. Если межевания нет — нужно вызывать кадастрового инженера. Но с межеванием сейчас у каждого второго возникают проблемы из за реестровой ошибки.

Это еще что такое? Это ошибка, в которой никто не виноват. Но соседям зачастую из за этого приходится судиться, так как попросту не могут прийти к согласованию границ.

Точнее не понимают почему они должны что то там подписывать и платить кадастровому инженеру, ведь у них то все в порядке.

По факту границы никак не меняются — они меняются лишь на кадастровой карте. А сама ошибка возникает из за измененной технологии обмера земельных участков — раньше площадь мерили рулеткой или даже шагами.

Следующий этап после проведения экспертизы  — заявление в Администрацию района с просьбой узаконить постройку. Оно пишется в свободной форме, несмотря на то, что эта процедура строго регламентирована с 2018г.

Поясню почему — по номым правилам в Администрацию сейчас подается уведомление о планируемом строительстве с приложением установленных законом документов.

Если подать уведомление без приложений документов (формально для суда) — Администрация откажет в согласовании уведомления по формальным причинам, указав, что к уведомлению не приложен необходимый документ. Иными словами — уведомление не будет рассмотрено, т.к. не соответствует требованиям закона.

Как видно, новые правила подачи уведомлений о строительстве не учли самовольные постройки, а также судебную практику по узаконению самовольных построек, указывающую, что перед обращением в суд заявитель обязан предпринять все меры по оформлению недвижимости.

Например, в Обзоре ВС от 19.03.2014г. суд про это прямо указывает:

На стадии принятия заявления судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию

Наличие указанных документов суд напрямую связывает с правом на судебную защиту по данной категории дел. Как видно для легализации постройки через суд очень важно доказать суду, что в Администрацию были обращения — без них суд вернет иск без рассмотрения.

Администрация пока что принимает заявления в свободной форме, как дальше будет — посмотрим. По сути Администрация не должна сейчас отвечать на такие «свободные» заявления, но надеюсь — ничего не изменится, иначе порядок узаконения самоволки может очень сильно усложниться. Поэтому если у кого то есть самозастрой — лучше сейчас начинать заниматься его узаконением.

Перед обращением в суд с иском старую постройку (если она была), на месте которой возведен новый дом, лучше снять с кадастрового учета. Многие судьи этот факт проверяют, так как новый дом не может быть возведен поверх старого. Если существует новая самовольная постройка — значит старый дом снесен.

Но с оформлением сноса теперь тоже не все так просто. Про это я писала в статье Снос жилого дома. Если вкратце — снос также оформляется через два уведомления. Сначала подаём уведомление в Департамент архитектуры о планируемом сносе, потом, через семь рабочих дней — уведомление о завершении сноса (через 7 рабочих дней забираем уведомление, что информация о сносе внесена в реестр).

Далее заказываем акт о сносе у кадастрового инженера и  несем его (вместе с диском, который выдаст инженер и двумя уведомлениями из Департамента) в Росреестр на регистрацию. Через 10 дней — забираем свежую выписку, что дом снят с кадастрового учета. Как видно — процесс этот не быстрый, занимает примерно месяц и если заранее все не сделать, судья ждать не будет и может отказать в иске.

Также в суд понадобятся свежая выписка из ЕРГН на участок (и участки соседей, если отсупы по пожарным и строительным нормам нарушены).

Судебный процесс

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения постройки.

На стадии подготовки к делу судья может указать в определении о вызове эксперта в заседание (в 99% случаев указывает) и проведении экспертизы пожарной безопасности объекта.

То есть назначается не судебная экспертиза, а просто истцу необходимо подтвердить соответствие самовольно построенного дома пожарным требованиям. Делается это также через исследование специалистом.

Когда судья может потребовать такое исследование? Обычно, если есть нарушением по пожарным расстояниям до двух соседних домов (то есть два нарушения). Если нарушение по расстоянию лишь с одной стороны — обычно достаточно согласия соседа.

Вот с этой экспертизой дела обстоят посложнее — т.к стоит она обычно выше и проводят ее не все экспертные учреждения (нужна пожарная лицензия). В отчете эксперт укажет соответствует ли постройка пожарным нормам. Если нет — что необходимо исправить.

У меня был случай, когда дом в мелочах не соответствовал — необходимо было покрасить отдельные элементы постройки противопожарной краской, приобрести огнетушители и пожарные извещатели в каждую комнату (кроме ванной, кухни и туалета).

Все недостатки важно исправить ДО заседания и, конечно, все исправления в доме подтвердить документально.

Вызванный в суд эксперт, проводивший досудебное исследование, даст показания относительно постройки и т.п — какие то особенные вопросы судьи не задают. Представитель ответчика (администрация) будет против удовлетворения иска, потому что им предписано возражать по административному регламенту (как и всегда обжаловать судебные решения).

Росреестр, привлеченный третьим лицом, в суд не приходит никогда и даже отзыв не направляет.

В ряде случаев судья может назначить еще и судебную экспертизу. Это связано с выявленными нарушениями и в целом доверием судьи к экспертному учреждению, которое провело досудебную экспертизу.

Важными являются пояснения в вышеуказанном Обзоре ВС о том, что:

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки

Учитывая, что строительные нормы меняются очень часто, нужно оценивать дом по СНИПам года постройки.

И еще. Если в доме произведена перепланировка или переустройство — порядок их узаконения немного другой, это не самовольная постройка. Суд будет рассматривать иск не по норме ст. 222 ГК РФ.

Если к дому пристроена какая то комната или входная группа (пристройка) — это не новое помещение и признавать на него отдельно право собственности как на новый объект права не нужно (это реконструкция, а не самовольная постройка).

Похожее

Как узаконить самовольную постройку?

Можно ли самому убрать незаконную постройку

К любому строению законом предусмотрено множество требований, которые введены с целью соблюдения тех же правил пожарной безопасности, а также интересов соседских домовладений. Поэтому самовольная постройка любого объекта требует обязательного получения разрешительных документов в порядке, определенном законом либо соблюдения нормативов.

статьи:

Разбираемся в понятиях

Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм.

Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.

Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:

  • оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
  • если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.

При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.

Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:

  • капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
  • некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.

При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.

Однако даже при возведении простенького сооружения необходимо принимать во внимание нормы СНиПа №53.13330.2011, которыми предусмотрены расстояния не только для жилого дома либо гаража, но и для хозяйственных построек и даже для кустарников в пределах одного двора.

Чем грозит возведение самовольной постройки по ГК РФ

Любое домовладение имеет технический план, на котором отображены все постройки, возведенные на земельном участке, начиная от жилого дома и оканчивая гаражом. Если владелец при сооружении очередного объекта не согласует его возведение, возможны следующие последствия:

  • постройкой нельзя будет пользоваться по назначению;
  • объект невозможно будет подарить, завещать либо продать;
  • возможен снос самовольной постройки на основании решения суда;
  • по требованию органов местной администрации сооружение необходимо будет привести в соответствие с нормами ГК РФ;
  • расходы по сносу либо реконструкции будут возложены на владельца;
  • наложение административного штрафа в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.

Важно! В силу ст.222 ГК РФ не будет являться самостроем объект, если собственник земельного участка не знал об ограничениях, наложенных на землю.

Как узаконить самовольную постройку

Право собственности на самовольную постройку возникает только после получения разрешительных документов или согласования в органах местного самоуправления и внесения соответствующих правок в технический план. Для того чтобы узаконить объект можно пойти двумя путями:

  1. Обратиться в суд.
  2. Согласовать возведение в администрации, но только если нет спорных вопросов и жалоб от соседей.

Важно! В силу п.17 ст.51 ГК РФ на строительство гаража на садовом участке не требуется разрешительных документов, если постройка возводиться не с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Признание права на самовольную постройку по упрощенной схеме

В силу ст.51 ГК РФ строительство объектов на территории садового участка не требует разрешительных документов, но, тем не менее, даже баня должна быть отражена на техническом плане.

Для того чтобы узаконить вновь возведенную постройку следует выполнить следующие действия:

  • обратиться к инженеру в кадастровую службу для составления схемы участка с определением места расположения самостроя;
  • подать заявление в МФЦ для согласования градостроительного плана участка;
  • получить разрешение на строительство;
  • составить технический план;
  • зарегистрировать право собственности.

После внесения соответствующих изменений в технический план владелец имеет полное право распоряжаться постройкой по своему усмотрению.

Признание права на самовольную постройку через суд

Подача иска по самовольной постройке для легализации объекта осуществляется только в том случае, если получить разрешительные документы в упрощенном порядке не удалось. При этом суд при рассмотрении дела будет обращать внимание на следующие аспекты:

  • соблюдены ли требования градостроительного законодательства и СНиП при возведении постройки;
  • безопасно ли сооружение и не несет ли угрозы жизни и здоровью;
  • учтены ли права соседей.

Важно! Основания для отказа органов местного самоуправления будут учитываться в первую очередь, поэтому следует изначально исправить все ошибки, допущенные при строительстве, отраженные в официальном ответе.

Для того чтобы суд принял положительное решение и узаконил право на самовольную постройку к иску необходимо приложить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю, в частности межевой план;
  • схему всего участка, включая и самострой;
  • технический план самовольной постройки;
  • справку от инженера о возведении объекта с соблюдением всех нормативов;
  • справку о стоимости сооружения;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Исковое заявление подается в суд первой инстанции по месту расположения сооружения. При отсутствии нарушений при возведении самовольной постройки на земельном участке, решение принимается в пользу истца. После вступления в силу судебного акта он прилагается к документам на участок и техническому плану и проходит регистрацию в Росреестре.

Самовольная постройка – судебная практика

Верховный суд провел обобщенный анализ дел по вынесению решений о самовольных постройках. Было указано, что суды общей юрисдикции в первую очередь должны обращать внимание на документы, которые свидетельствуют о попытках владельца самостроя получить разрешение на возведение либо ввод в эксплуатацию объекта всеми доступными способами.

Также ВС РФ считает, что судебное решение должно включать в себя подробное описание сооружения для дальнейшей идентификации объекта.

ВС разъяснил, что при праве приобретательной давности именно самострои не включаются.

И был установлен запрет на получение права на часть самовольно возведенной постройки, учитывая, что права распоряжаться ею, в том числе в порядке наследования у бывшего владельца не имеется.

«Исковая давность по самовольным постройкам зависит от прав заявителя и требования. Если заявителем выступает владелец земельного участка, исковой срок не устанавливается, так как собственник имеет полное право требовать сноса постройки в любой момент. Если же требование о сносе инициируется органами самоуправления, срок сноса варьируется в пределах от одной недели до года».

Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в многоквартирном доме

Можно ли самому убрать незаконную постройку

Самовольное переустройство в МКД – головная боль управляющих организаций. Обнаружив незаконное изменение в конструкциях дома, УО имеет право в суде требовать их восстановления в прежнем виде. Но не всегда это удаётся. Читайте, почему суд может отказать УО в иске к собственнику помещения о ликвидации самовольной постройки.

Уо вправе обратиться в суд с требованием к собственнику помещения ликвидировать самовольную постройку

На первом этаже одного из многоквартирных домов Иркутска размещался магазин. Собственник помещения в 2007 году произвёл самовольную реконструкцию – выкопал под домом подвал. При этом владелец такой постройки пытался через суд обязать муниципалитет признать его право собственности на неё, но ему отказали.

На общем собрании собственников помещений МКД участники приняли решение о том, чтобы обязать владельца магазина вернуть помещение к первоначальному виду, согласно техдокументации на дом. Также они уполномочили УО обратиться в суд с таким требованием.

УО направила собственнику предписание с требованием в течение двух месяцев с момента его получения разработать проект по восстановлению общего имущества и в соответствии с ним привести своё помещение в первоначальное состояние. Но адресат предписания ничего не предпринял.

Управляющая организация подала иск в суд, требуя от ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение под магазином – и привести фундамент МКД в первоначальное положение. Также в иске компания указала, что из-за реконструкции перекрыт доступ к инженерным коммуникациям дома, что не позволяет УО обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Владелец магазина в ответ указал, что:

  • УО и собственники пропустили трёхгодичный срок исковой давности с момента начала реконструкции спорного помещения;
  • доступ к общедомовому имуществу свободный, а в построенном подвале оно вообще отсутствует;
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД не наделяет УО полномочиями на подписание от их имени искового заявления о сносе самовольного строения и устранение препятствий в пользовании общим имуществом;
  • решение общего собрания собственников помещений в МКД принято в отсутствие кворума, необходимого для утверждения решения о реконструкции дома.

Первый вопрос, который разобрал судья, был о том, законна ли реконструкция дома и кому принадлежит подвал.

Городская администрация отказалась выдать разрешение на реконструкцию, поскольку не были предоставлены документы на земельный участок и согласие других собственников. Владелец магазина не смог добиться признания подвала его собственностью.

Следовательно, как отметил суд, спорное помещение является неузаконенной самовольной постройкой.КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

Собственники помещений в МКД на ОСС принимают решение об обращении в суд по вопросу сноса самовольной постройки

Суд первой инстанции признал подвал самовольной постройкой, после чего рассмотрел доводы сторон. Он указал, что УО имела право выступать с иском от лица собственников, поскольку именно решение ОСС об этом наделило компанию такими полномочиями в рамках компетенции собрания.

«За» наделение УО правом обратиться в суд и требовать вернуть дому первоначальные характеристики проали владельцы помещений, обладающие 61,5% доли общего имущества многоквартирного дома, «против» – 12,4%. Протокол собрания не оспаривался, следовательно, принятые на нём решения легитимны.

В силу ч. 1 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников о наделении УО полномочиями по обращению в суд с иском о защите прав, связанных с устранением последствий уже осуществленной самовольной реконструкции, принимается большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании при наличии кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При этом, как указал суд, ст. ст. 204, 208 ГК РФ установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения.

Кроме того, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.

2010 № 10/22).

Доводы владельца магазина о том, что ОСС нелегитимно, управляющая организация не может выступать в суде от имени собственников, а срок исковой давности истёк, были судом отклонены.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Самовольная постройка не подлежит сносу, если это приведёт к созданию угрозы безопасности и ухудшению состояния дома

Основные доводы ответчика суд опроверг, при этом отклонил и требования управляющей организации к владельцу магазина о восстановлении дома в первоначальном состоянии. В силу ст. ст.

304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником и что ответчик своими действиями нарушает или может нарушить право собственности или законное владение.

В ходе рассмотрения дела суд неоднократно обращал внимание сторон на возможное влияние сноса самовольной постройки на целостность и безопасность дома, а также предлагал уточнить, как фактически может быть осуществлен такой снос. Эти опасения поддержал и представитель органа ГЖН.

Судья назначил строительно-техническую экспертизу подвала, которая установила, что:

  1. Реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома и способствует сейсмоустойчивости здания, улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности.
  2. Демонтаж железобетонных конструкций, возведённых в процессе реконструкции подвального помещения, приведение его в первоначальное состояние невозможно без ущерба для МКД.
  3. Помещение элеваторного узла находится в подвале, доступ к нему предоставлен со стороны подъезда. После реконструкции в помещении установлены бетонные полы, деревянная лестница, заменены трубы, запорная арматура, вентили. Препятствий в пользовании общедомовым имуществом дома – трубопроводами теплоснабжения и системами водоотведения – не установлено.

Эксперт пояснил, что если подвал засыпать, то начнётся проседание фундамента МКД.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что исполнение требования УО о приведении помещения магазина в соответствие с техническим паспортом нарушит права собственников помещений и создаст угрозу их безопасности.

Безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, участниками процесса не предложено. Иск УО был отклонён.Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

На заметку

Управляющая организация пыталась оспорить решение суда первой инстанции, дело дошло до ВС РФ, но он отказался рассматривать жалобу компании, не найдя для этого оснований.

УО попробовала изменить свои требования и запретить владельцу магазина пользоваться помещением, которое относится к общему имуществу МКД, принудить его освободить, но судьи указали, что по таким основаниям необходимо подать отдельный иск о запрещении деятельности по эксплуатации объекта.

Дело № А19-9053/2017 содержит несколько важных для УО тезисов, которые подтвердил ВС РФ:

  1. УО вправе представлять собственников в суде по иску о приведении дома/помещений в МКД в соответствие с техдокументацией, если они на ОСС приняли решение об этом простым большинством .
  2. Срок исковой давности не применяется в деле, где рассматривается требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

При этом УО и собственники, подавая подобный иск в суд, должны учесть, возможны ли восстановление дома в первоначальном виде, ликвидация самовольной постройки без нанесения вреда конструктивным элементам дома и создания угрозы безопасности его жителей. Если нет, то лучше сразу пересмотреть свои требования и собрать обоснования в свою пользу. В ином случае может получиться, что собственник, незаконно вырывший себе подвал под МКД, не будет обязан не только его засыпать, но и освободить.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов?

Можно ли самому убрать незаконную постройку

В последние годы стало популярно строить загородные дома для постоянного или сезонного проживания. Многие решают зарегистрировать жилые строения и сталкиваются с рядом проблем. Стесненные своими небольшими габаритами участки не всегда позволяют построить дом с соблюдением необходимых норм. Поэтому и возникает вопрос о том, как узаконить дом с нарушением отступов.

Располагать капитальные постройки необходимо в соответствии с правилами застройки. Они требуют, чтобы дом находился не ближе трех метров от границы с соседним участком. Соответственно, если оба соседа примут нормы во внимание, то между строениями будет необходимое расстояние в шесть метров. Но так поступают далеко не все.

Существует несколько способов поставить на регистрационный учет дом, при строительстве которого не учтены нормы по отступам:

К имеющемуся участку оформить прирезку

В регистрации дома, построенного близко к границе участка, откажут. Такая постройка будет отнесена к самовольной и на нее не может быть оформлено право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Вариантом разрешения ситуации может стать прирезка части близлежащего участка.

Такой участок может оказаться в частной или муниципальной собственности, потому потребуется согласие его владельца. Предварительно необходимо заручиться письменным согласием, затем вызвать кадастрового инженера для формирования нового межевого плана и подавать документы в Росреестр на исправление кадастровой ошибки.

В результате участок земли станет больше на необходимое количество метров для отступа. Нормы соблюдены — можно зарегистрировать дом.

Второй вариант – придти к договоренности с соседями на увеличение участка в одном месте и соразмерном уменьшении в другом. Тогда общая площадь останется той же, но дом окажется в пределах необходимых норм строительства.

Опять же вызывается кадастровый инженер, который фиксирует новые границы обоих участков. Межевой план после подготовки направляется в Росреестр, где вносятся соответствующие отметки по измененным координатам границ.

Оформить дом, как нежилая постройка

Все строительные нормы актуальны в случаях с жилым домом. Для хозяйственных и нежилых построек нормы отступа от забора составляют 1 метр.

Негативной стороной вопроса станет невозможность оформить в доме постоянную или временную регистрацию (прописку). Если этот вопрос не имеет значения, то можно смело отправлять документы в Росреестр.

Оформить дом по программе «Дачная амнистия»

Для граждан, построивших дома на землях для садоводства, ЛПХ и ИЖС, остается возможность зарегистрировать строение в упрощенном порядке по дачной амнистии. Для этого необходимо соблюсти следующие условия:

  • дата постройки должна быть ранее утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования;
  • параметры дома должны соответствовать нормам индивидуального жилого строения: не выше трех этажей вверх (не более 20 метров выше уровня земли) и для проживания одной семьи.

Тогда происходит регистрация капитального строения в упрощенном порядке, выдается документ о праве собственности.

Нарушен отступ от дороги

Самовольный захват прилегающей территории перед дорогой влечет за собой отказ в регистрации строения. Здесь потребуется уточнить у муниципалитета возможность прирезать некоторую часть к нужному участку. Важно, чтобы при этом она не относилась к охранной зоне, иначе за ней сохраняется соответствующее обременение.

Однако, можно попытаться зафиксировать новые границы участка с учетом отступа у дороги при помощи кадастрового инженера и передать документы в Росреестр на исправление кадастровой ошибки. Такой вариант возможен, если дорога не будет перекрыта границей участка и не имеет статус регионального или федерального значения.

Что делать, если соседи против?

Ситуации с прирезкой и перераспределением соседних участков будут актуальны только при согласии их собственников. Обязательно нужно соблюсти порядок:

  • письменное предложение осуществить манипуляции с земельными участками;
  • письменное согласие всех собственников соседних наделов, кого коснется установление новых границ.

Но это идеальный вариант, который зачастую на практике не работает. В большинстве случаев соседи против, считая, что их права будут нарушены. Тогда остается возможность зарегистрировать строение в судебном порядке.

В суде потребуется доказать, что:

  • дом соответствует нормам безопасности;
  • его расположение не ущемляет интересы иных заинтересованных лиц;
  • строение не представляет угрозы здоровью и жизни владельцев.

В рамках процесса будут привлечены эксперты, которые дадут свое заключение и представят соответствующие доказательства. Будет проведена судебная строительно-техническая экспертиза. На ее основании суд примет решение о постановке дома на кадастровый учет либо откажет, признав самовольной постройкой. Во втором случае суд же и обяжет владельца снести его за свой счет.

ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние

Можно ли самому убрать незаконную постройку

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, при каких условиях иск о сносе самовольно реконструированной недвижимости может быть удовлетворен (Определение № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018).

Три инстанции подтвердили необходимость сноса гостиницы

Администрация г. Краснодара, обратившись в Арбитражный суд Краснодарского края, потребовала обязать индивидуального предпринимателя Катрин Атаеву-Добришман снести самовольную постройку.

Администрация пояснила, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Однако при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства соответствующее управление администрации города выяснило, что на участке ответчика расположено трехэтажное строение с вывеской «Бестужевъ», которое используется в качестве гостиницы.

При этом разрешение на строительство гостиницы не выдавалось, а по данным ЕГРН на этом участке расположен жилой дом.

ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требованияСуд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку

Истец сообщил, что участок Катрин Атаевой-Добришман расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара, в рамках которой не предусмотрена возможность использования земли под размещение гостиниц. Дополнительно администрация указала, что объект возведен без соблюдения минимально допустимых отступов.

АС Краснодарского края признал требования о сносе спорного объекта обоснованными. Сославшись на ст. 222 ГК, он решил, что возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой, реконструкция которого проведена без необходимого в силу ст.

49 и 51 Градостроительного кодекса РФ. Суд также учел то, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, в то время как располагается оно на земельном участке, не предназначенном для этой цели.

Кроме того, первая инстанция установила, что при возведении объекта были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей участок от территории общего пользования, добавив, что ступени здания расположены на землях общего пользования. Выводы АС Краснодарского края поддержали апелляционная инстанция и суд округа.

ВС напомнил о своих разъяснениях

Верховный Суд указал, что согласно п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу.

В п. 28 того же постановления указано, что положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает снести самовольно реконструированную недвижимость лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Проанализировав обстоятельства дела, Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к выводу, что нижестоящие инстанции не оценили ряд фактических обстоятельств.

Так, часть спорной постройки (одна литера) была возведена на основании разрешения на строительство и сдана в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Наличие каких-либо нарушений при возведении этой литеры до проведения реконструкции дома суды не установили, подчеркнул ВС. Кроме того, добавил он, возведению другой литеры (пристройки к дому) предшествовало получение разрешения на реконструкцию, на что указывала ответчик.

Между тем выданные параметры на реконструкцию жилого дома и наличие отступлений, допущенных при реконструкции, их характер не были исследованы судами, тогда как Катрин Атаева-Добришман ссылалась на возведение пристройки в соответствии с установленными для реконструкции параметрами.

Как указано в определении, эксперты установили, что расстояние между спорным объектом и строениями на соседних земельных участках не соответствует строительным правилам. Однако из заключения не следует, к какой из двух литер дома относится это нарушение.

Сославшись на утвержденный Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, коллегия заметила, что при рассмотрении таких споров судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Чтобы опровергнуть утверждение администрации о невозможности расположения гостиницы в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, предприниматель ссылалась на правила землепользования и застройки на территории, действовавшие в период получения градостроительного плана своего участка и разрешений на строительство дома и пристройки. В соответствии с данным документом в числе предусмотренных для спорного земельного участка основных видов разрешенного использования указаны «гостиницы, дома приема гостей и т.п.».

Верховный Суд указал, что при ответе на вопрос о том, создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, эксперты выявили несоответствие посадки (размещения) относительно соседних строений, нарушающее градостроительные и противопожарные нормы и правила, а также правила землепользования. Из определения следует, что эксперты пришли к выводу: угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри исследуемого объекта. «Вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан», – подчеркнул Суд.

Нижестоящие инстанции исходили из отсутствия у ответчика разрешения на строительство гостиницы и согласования строительства именно такого объекта с уполномоченным органом исполнительной власти.

Однако в материалах дела нет доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта для личного проживания, указал ВС.

Основания для сноса объекта в связи с использованием ответчицей постройки и земельного участка по нецелевому назначению также нельзя признать правомерными, добавил он.

ВС посчитал, что суды также не учли приведенный выше п.

28 Постановления № 10/22, поскольку вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, суды не исследовали.

Более того, они обязали ответчика снести спорный объект полностью, в том числе ту часть, которая существовала до проведения реконструкции и, по выводам экспертов, имеет свои индивидуальные технико-экономические параметры.

Судебная коллегия отметила, что, как ранее неоднократно указывал КС РФ, обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, в каждом конкретном деле необходимо исследовать обстоятельства создания такой постройки и устанавливать лиц, осуществлявших строительство и (или) являвшихся его заказчиками.

Кроме того, добавил ВС, нельзя признать обоснованными и бесспорными выводы апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела Арбитражным судом Краснодарского края, поскольку их должная мотивировка отсутствует.

Адвокаты прокомментировали выводы ВС

Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова полагает, что данным определением Верховный Суд еще раз напомнил нижестоящим инстанциям о необходимости отказаться от формального подхода в отношении заявляемых органами местного самоуправления исков, касающихся объектов, имеющих признаки самовольных построек.

Эксперт обратила внимание на три важных обстоятельства, о которых снова был вынужден говорить Суд и которые имеют важное значение при разрешении аналогичных споров.

Первое – исследование наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создания ею угрозы жизни и здоровью граждан. «То есть наличия формальных признаков самовольной постройки недостаточно для принятия решения о ее сносе», – пояснила адвокат.

Второе – применение градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки, а не на момент рассмотрения дела. Третье – обязательный учет п.

28 Постановления № 10/22, в котором указано, что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

«В настоящем деле суды, не исследовав возможность приведения объекта в первоначальное состояние, приняли решение о сносе, чем фактически нарушили конституционные требования справедливости и соразмерности», – подчеркнула Ольга Аржанникова.

Как отметил адвокат МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов» Кирилл Данилов, из определения следует, что ответчик возводила спорный объект с получением всех необходимых разрешений и согласований, единственное нарушение заключается в том, что предприниматель в полном объеме не соблюла требования, предусмотренные разрешительными документами.

«Однако нижестоящие суды не рассмотрели вопрос о том, можно ли привести спорный объект в соответствие с требованиями разрешительных документов, полученных ответчиком на этапе строительства и реконструкции. Очевидно, что если при повторном рассмотрении дела суды положительно ответят на этот вопрос, то в иске о сносе всей постройки должно быть отказано», – считает адвокат.

ВС указал на особенности исчисления срока исковой давности для госоргановСуд пришел к выводу, что данный срок начинает течь со дня, когда государственный орган получил фактическую возможность узнать о нарушении своего права при помощи системы межведомственного взаимодействия

Еще один неоднозначный вопрос, по мнению Кирилла Данилова, заключается в сроке исковой давности.

Адвокат пояснил, что из текста определения ВС усматривается, что, возводя постройку и проводя ее реконструкцию, ответчик действовал открыто, публично и добросовестно: ввод в эксплуатацию оформлялся постановлением главы администрации округа, департамент архитектуры и градостроительства администрации выдавал градостроительный план, право собственности на дом и пристройку было зарегистрировано, а схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения жилого дома была согласована. Таким образом, истец достоверно знал о проведенном строительстве и реконструкции в момент оформления соответствующих документов, т.е. еще в 2006–2008 гг., указал адвокат.

По его словам, если спорное здание не угрожает безопасности жизни и здоровью граждан, то срок исковой давности при наличии соответствующих оснований может быть применен и по делу о сносе самовольной постройки (например, Определение от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858).

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков отметил, что подход, примененный судом первой инстанции в данном деле, можно назвать тенденцией. «Не могу сказать, что она носит характер абсолютной, но встречается достаточно часто.

Это в целом актуально для ситуаций, когда разрешение спора зависит от специальных технических познаний.

Как суды, так и стороны в подобных спорах не всегда готовы глубоко погружаться в технические познания и детально оценивать результаты судебной экспертизы», – пояснил он.

По словам Виктора Глушакова, в таких делах крайне важно оценивать не итоговые выводы эксперта и ответы на вопросы суда, а мотивировочную часть заключения.

«Существенность выявленных экспертами нарушений и пороков, их влияние на предмет доказывания можно понять лишь после того, как удастся разобраться с техническими нюансами и выяснить логику экспертов, в частности порядок подхода к исследованию и порядок его проведения», – полагает адвокат.

Виктор Глушаков отметил верность вывода ВС РФ: само по себе нарушение технических норм и правил не может являться основанием для сноса постройки.

«Степень и существенность нарушений можно определить, лишь смоделировав возможные последствия в рамках конкретных обстоятельств.

Это невозможно сделать без глубокого погружения в экспертные познания на уровне, не ниже того, который показал носитель специальных знаний», – добавил эксперт.

О законе и правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: