Снял квартиру на сутки без договора

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

• Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

• Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
• Количество мебели и техники (укажите их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

• Согласовать планы с банком через менеджера.
• Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

• Сделать жильцам временную регистрацию.
• Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

• ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
• ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Все о посуточной аренде квартир: собственникам и предпринимателям

Посуточная или долгосрочная аренда? Что лучше, надежнее и где меньше износ мебели и техники (амортизация)? Что с постановлением Правительства России №1417 от 7 ноября 2019 года? 

Собственники квартир мало знают о бизнесе “посуточная аренда квартир”, поэтому относятся к этой теме настороженно. 

Кто-то считает, что долгосрочная аренда перспективнее, а посуточная сдача квартиры в аренду — это заселение нелегальных рабочих и организация хостелов и мини-отелей в жилом помещении. Давайте разбираться в этом вопросе.

Фейк 2019: запрет посуточной аренды квартир 

В ноябре 2019 года в силу вступило постановление №1417, которое в интернете назвали “Запретом посуточной аренды квартир”. Впрочем, как всегда, шум подняли, а постановление читать не стали. 

Где тут сказано о посуточной аренде? 

На самом деле запретили использовать жилую недвижимость для предпринимательской деятельности, связанной с производством и организацией в жилом помещении гостиниц. 

Это значит, что в квартире нельзя организовывать производство, если работа оборудования или клиенты мешают соседям. 

Вот как это работает. Если вы шьете одежду на дому, подшиваете брюки и юбки, а соседи не жалуются, то и наказания не будет. Если же ваша самозанятость превращается в маникюрный салон или ателье, а двери подъезда не успевают закрываться из-за потока клиентов, то придется переехать в другое помещение или перевести квартиру в нежилое помещение (если получится, конечно). 

Одновременно с производствами запретили открывать в квартире гостиницы, мини-отели и хостелы. Это не посуточная сдача, а когда в квартире организуют 10 – 20 спальных мест, наплевав на противопожарные, санитарные и другие нормы использования жилых помещений. 

Это НЕ посуточная сдача квартир, а хостел (мини-отель) в квартире —  совершенно другой бизнес 

Запомните, никакого запрета на посуточную сдачу квартиры (целиком) в аренду нет. Сдавать квартиру можно как на долгий срок, так и посуточно! Не превращайте квартиру в мини-отель с большим количеством спальных мест и проблем не будет. 

Страх посуточной аренды

Когда собственники квартир передают агентству свои квадратные метры в управление, то часто наотрез отказываются от посуточной аренды. Потому что убеждены, что краткосрочная аренда — это организация хостелов, повышенный износ квартиры и бытовой техники. Рассмотрим оба варианта аренды. 

При долгосрочной аренде собственник сдает квартиру: 

• студентам, которым часто еще не знакомо чувство “ответственности” и понятие “чужое имущество”, им больше нравятся слова “вписка” и “тусовка”; 
• молодым парам, играющим в семью — сегодня они вместе, а завтра разбежались и вам нужно снова искать арендатора; 
• семьям с детьми и животными, где дети не против порисовать на стенах, а собачка с радостью грызет и помечает мебель. 

Студенты снимают квартиру 

Эта аудитория ценит недорогое жилье, которое находится рядом с метро или автобусной остановкой. Им не нужен дорогой ремонт, качественная мебель, чистота, парковочное место и сервисные услуги. Был бы интернет, вода и плита. Если у вас хорошая квартира, то худшее, что вы можете сделать — сдать её на долгий срок по заниженной арендной ставке. 

При посуточной аренде вы сдаете квартиру: 

• командировочным лицам, которые приехали на конференцию, семинар, обучение или устраиваться на новую работу;
• путешественникам и туристам, желающим жить не в отеле, а в тишине, спокойствии и комфорте квартиры; 
• молодым парам и семьям, которые сидят на чемоданах в поисках дешевого жилья.

Командировочные снимают такие квартиры

Этим людям нужна чистая квартира с минимальным набором техники, чтобы привести себя в порядок. Им важен уют, чистота, кондиционер, душ или ванная, стиральная машина, утюг, небольшой холодильник, место для ноутбука, мини-бар и кофемашина. 

Если не убедили, то вот таблица, сравнивающая, что думают собственники о посуточной сдаче квартиры в аренду и как дела обстоят на самом деле. 

Заблуждения собственников	Как на самом деле
Командировочные загадят квартиру в 3 раза быстрее, ведь их тут ничего не держит. Сегодня приехали, через 3 дня уехали. Для них нет ничего ценного. Эксплуататоры.	Квартира для посуточной сдачи — это лицо компании, которая ее сдает. Нужна капитальная уборка раз в неделю с чисткой ковров, штор, мытьем окон и подоконников. 70% дохода идет от постоянных гостей. Если их не будет, то такой бизнес убыточен, ведь реклама дорогая.
Заселят каких-то работяг, которые приехали на заработки. Днем работают, вечером бухают.	Работяги не могут себе позволить жить в квартирах премиум-класса, а другие сдавать посуточно невыгодно без организации хостела (мини-отеля), а за это теперь наказывают.
При посуточной сдаче соседи будут жаловаться. Как я им после такого в глаза смотреть буду?	Командировочные приходят в квартиру, кушают, приводят себя в порядок и ложатся спать. Им некогда устраивать тусовки и разборки с соседями.
Вечно будет что-то сломано, а что возьмешь с человека, который приехал на неделю и уже давно уехал?	Со всеми заключается договор и всегда берется задаток, который покроет мелкий ремонт. За квартирой закреплен сервис-менеджер и горничная (не считая администратора).
Если хотите сдавать посуточно, то арендная плата будет в два раза больше	Договорились, но тогда вы, горничная, сервис-менеджер и оплачиваете рекламу. Жмем руки, заключаем договор?
Могут же и не заплатить. Наверняка арендаторов, которым квартиру нужна на короткий срок очень мало, поэтому квартира будет простаивать.	90% собственников хотят сдать квартиру на долгий срок (минимум от 3 месяцев), поэтому бизнес на посуточной аренде процветает. Агентства, которые сдают квартиру посуточно, всегда платят вовремя в отличие от квартиросъемщиков, которые часто просят отсрочку по личным причинам, давят на жалость и делают мозги.
Субаренда — это зло. Лучше сдать квартиру молодой семье без детей, которая не умеет вести хозяйство, чем поверить в горничную и сервис-менеджера. Ну и что, что администратор будет проверять квартиру 15 раз в месяц и присылать мне фотографии каждый раз, когда квартиру готовят к следующему жильцу. Ерунда.	Субаренда — это лучший способ сдать квартиру, сохранить мебель, технику и заработать денег. Единственное НО! Не каждую квартиру можно сдавать посуточно, ведь ей надо всегда хорошо выглядеть. Руководитель компании, администратор, сервис-менеджер, горничная —  уже 4 человека заинтересованы в том, чтобы квартира понравилась жильцу.

Наверняка вы вспомнили парочку страшных историй, когда командировочные убили квартиру за неделю и сбежали в неизвестном направлении.

Вспомните подробности, а насколько опытный человек сдавал эту квартиру посуточно?  Может стоило доверить управление жилой недвижимостью агентству с опытом 20 лет, которое заключает договор, содержит штатных специалистов и контролирует свой сервис, чтобы развиваться на этом высококонкурентном рынке? 

Знаете почему агентства делают акцент на спальне, когда создают объявление о сдаче квартиры в краткосрочную аренду? Здесь арендатор проведет большую часть времени 

Управления квартирой при посуточной аренде 

Управление квартирами для посуточной сдачи в аренду — сложная работа. Потому что с квартирой придется работать постоянно. Нужно всегда искать арендаторов, расходуя рекламный бюджет, думать о клиенте, держать квартиру в идеальном состоянии, защищать интересы собственника, чтобы не потерять хороший объект недвижимости.

Давайте поговорим подробнее об управлении квартирами при посуточной аренде. 

1. Юридические отношения. Во-первых, в договоре между собственником и агентством доверительного управления закрепляем пункт о субаренде (возможность заключать договора аренды с арендатором от лица собственника) и подписываем долгосрочный договор от года. Во-вторых, всегда заключаем договор с арендаторами, берем страховой депозит и скан минимум одного документа (паспорта или автомобильных прав). Нельзя обманывать собственника, арендуя квартиру для себя, а потом заключая договора посуточной аренды. Потому что в этом случае любой суд признает договор арендатора и субарендатора недействительным. 
2. Квартира для посуточной сдачи — лицо компании. Она всегда должна быть в чистоте, иметь исправную мебель и технику, чтобы арендатор получал ожидаемый уровень комфорта и качества услуг. Для этого в штате компании должен быть приходящий сервис-менеджер и штатная горничная для еженедельной генеральной уборки. Если в квартире сделать генеральную уборку  ради фотографий, а потом перестать ухаживать за ней в течение месяца, то арендатор поселится первый и последний раз. Если же ему понравится квартира и сервис, то до половины клиентов будет обращаться к вам без какой-либо рекламы снова и снова. Это серьезная экономия рекламного бюджета. 
3. Реклама (входящий поток заявок). Ключевая задача при посуточной аренде квартир — создать постоянный поток клиентов (больше, чем у вас есть мест). Этого можно добиться как с помощью сервиса, так и с помощью большого количества рекламы. Заполните все рекламой, используя максимум интернет-сервисов и площадок: “Авито”, Booking.com, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость”, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb. Площадок можно найти гораздо больше, но это основные. Создавайте качественные объявления и помните, что арендатор выбирает квартиру глазами. Фотографии и видео сделают больше, чем слова. 
4. Маркетинг и бренд. Глобальная задача агентства создать бренд, которому будут доверять, подготовить собственника и арендатора к сотрудничеству. Придется разработать логотип, визитку, буклеты к квартирам, сделать качественные брендированные фотографии и коммерческие предложения для крупных компаний. Чем больше квартир в управлении, тем важнее создать удобный сайт с каталогом объектов и прайсом, страницами сопутствующих услуг, отзывами, текстом о компании, блогом с ответами на вопросы клиентов.  
5. Работа с партнерами (другими доверительными управляющими). Очень важно не терять входящий трафик заявок. Выгоднее перенаправлять его партнерам за комиссионные (обычно за 10 – 15%). Ищите чаты “посуточников”, вступайте в объединения и сообщества, обрастайте связями. Самое выгодное — перезаселение на длительный срок.  В этом случае вы получаете стабильные комиссионные несколько месяцев подряд. А как приятно получать клиентов от партнеров, отдавая честные партнерские вознаграждения. 
6. Сервис. Из каждого случайного гостя нужно стремиться делать постоянного клиента, который в следующий раз снова остановится у вас. В оказании услуг посуточной аренды квартир очень важно хорошо встретить гостя, помочь ему и уделить внимание. Иногда можно звонить арендатору и спрашивать, все ли у него хорошо, есть ли какие-то вопросы, может ему с чем-то надо помочь. Предоставляйте справочную информацию в виде “карточки квартиры” (где купить еды, куда можно сходить, какое такси лучше вызвать и так далее), дарите скидочные купоны при выселении, которые клиент может отдать знакомым или друзьям (например, через соц. сети). 
7. Увеличение дохода через партнеров (дополнительный сервис). Некоторые гости с удовольствием воспользуются скидкой на трансфер из аэропорта или вокзала до квартиры, закажут себе завтрак или примут скидку в местный салон красоты. Договаривайтесь с кафе, таксистами, салонами красоты рядом с квартирой, чтобы привести им клиентов за небольшой процент. 
8. Работайте с крупными компаниями, которые отправляют своих сотрудников на конференции, семинары и в командировки. Для этого нужно разработать коммерческое предложение и запустить холодные продажи. Один корпоративный клиент может обеспечить стабильный поток арендаторов. Главное, чтобы обещания в коммерческом предложении соответствовали действительности. 

Что запомнить 

1. Посуточная аренда — это не мини-отели для бедных на 15 мест, а элитные номера класса “люкс” для путешественников и командировочных лиц. С ужесточением законов этот факт стал более очевидным.
2. Для посуточной аренды нужны уютные и ухоженные квартиры, которые выглядят лучше многих номеров в отелях при сравнимой стоимости. Они должны быть такими же крутыми при заселении каждого арендатора, как и на фотографиях (или даже лучше).
3. Не надо бояться сдавать квартиру в краткосрочную аренду, потому что за ней будут лучше следить. В противном случае агентство доверительного управления рискует остаться без клиентов и не выдержать конкуренции. 

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас!!!

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

   Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

   Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

• Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
• Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке

Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?

   Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру? 

   В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

1. более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
2. своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
3. иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

   Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

   Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца).

В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока.

Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

   Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

   Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру.

Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма.

В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

   Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать.  Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма.  В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд. 

   Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только  с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.

   Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени. 

Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры

   Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др.  Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).

   Нельзя относиться к данному условию легкомысленно.  Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону.  Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие  меры ответственности за нарушение условий договора.

Права квартиросъемщика без договора аренды

   Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

   Какими же правами обладают квартиросъёмщики?  Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но!  Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.  

   К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной  оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества.

  Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

   Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи.

Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить.

  Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

   Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

   В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю.

Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем.

В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания   возмещения порчи имущества в судебном порядке.

   В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

   Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

   Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

   Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр.

, то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и  сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

   Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

   В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге

   Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

   Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор  с наиболее выгодными для вас условиями.

Отзыв о работе нашего адвоката

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Старая история о том, как человек подписывает договор о посуточной аренде не глядя, а потом попадает в неприятную ситуацию, актуальна и сейчас. Может выясниться, что квартиры по указанному адресу не существует, или она не сдается, или уже кому-то сдана.

В такой ситуации квартиросъемщик первым делом обращается к условиям договора, и тут выясняется, что подписан договор не о кратковременном найме жилья, а о предоставлении информационных услуг (без гарантии проживания).

Обычно в рамках этого договора предлагаются несколько квартир на выбор, но по контактным телефонам дозвониться невозможно.

Еще одна изощренная разновидность данной схемы такова. Телефон доступен, вы долго беседуете с человеком на другом конце провода, а потом получаете огромный счет за переговоры. Вы наивно полагаете, что соединение осуществляется по тарифам вашего оператора, а на самом деле с вас снимают по 30-50 рублей за минуту.

«Не стоит доверять частным посредникам. Они зачастую не несут ответственности за возникшие нестыковки и обычно прописывают это в последних пунктах договора, который никто не читает. Поэтому самая простая и распространенная рекомендация — читать до последней буквы все, что подписываете», — советует президент МОО «Деловые люди» Ольга Косец.

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

Как найти квартиру рядом с метро? 5 простых шагов

Вариант № 2. Изменение условий аренды во время проживания

Вторая группа мошеннических схем при посуточной аренде связана с оплатой несуществующих опций съемного жилья.

Да, квартира предоставлена, но через несколько часов или суток выясняется, что к вам подселяют еще пару постояльцев, лифт не работает, уборка не проводится, техника сломана.

И если после скандала с арендатором или его представителем удается вытребовать, например, постельное белье и полотенце, то отбить весь спектр обещанных услуг будет проблематично.

«Мы неоднократно сталкивались со случаями мошенничества в сфере краткосрочной аренды жилья. В основном к нам приходят люди, которые уже стали жертвами финансовых преступлений и которым срочно нужно подобрать надежный вариант.

По нашему опыту, наибольшую опасность представляют предложения, которые размещены на сайтах бесплатных объявлений.

Чаще всего, мошенники просят внести предоплату за бронь жилья, перечислив деньги на их личную карту, а не на счет организации», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Вариант № 3. Чужая квартира

Мошенники часто сдают чужое жилье на короткий срок. Вам, конечно, может улыбнуться удача, и обойдется без приезда хозяина с бурных выяснений отношений. Но если чуда не произойдет, вас ожидают неприятные сцены с участием наряда полиции, объяснительными и – в финале – вопросом: «Как вернуть потраченные деньги?» Как правило, уже никак.

Совместная аренда — как ужиться в одной квартире?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

«Я призываю всех граждан внимательно читать предоставляемые арендатором документы, записывать (фотографировать) номера всех свидетельств о собственности и праве вести деятельность по сдаче жилья в наем, вникать во все мелочи», — отмечает Ольга Косец.

В случае с посуточной арендой у собственников жилья или их представителей должно быть официально зарегистрированное ООО или ИП. Чаще всего представители имеют организационно-правовую фору ООО, а собственники открывают ИП.

Последние работают на патенте, который значительно снижает налоговую нагрузку и упрощает администрирование. Они действуют в правовом поле и, если возникают эксцессы, управа на них всегда находится.

А вот махинации представителей «черного» рынка, которые работают без документов, чаще всего остаются безнаказанными.

Текст подготовила: Александра Лавришева

Не пропустите:

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Как чувствовать себя дома в съемной квартире?

8 советов, как снять комнату на длительный срок

10 принципов, которые помогут накопить на ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды? Права и ответственность сторон

Граждане России по-прежнему скептически относятся к юридическому оформлению сделок между собой.

Большинство надеется на свою проницательность и жизненный опыт.

Судебная защита не воспринимается как эффективный инструмент отстаивания интересов. Всё это справедливо и для аренды жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать жилплощадь иностранным гражданам, как сдать комнату в коммуналке или долю в квартире, а также о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру и жилплощадь, купленную по ипотеке.

Можно ли?

Можно ли сдавать свою жилплощадь без договора аренды? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ.

В законодательстве нет прямого запрета на сдачу в аренду квартир без договора.

Однако к подобным соглашениям предъявляются определённые условия. Статья 674 Гражданского кодекса прямо устанавливает требование оформлять договор аренды жилого помещения в письменном виде.

Несоблюдение указанного требования не влечёт за собой автоматического признания договора недействительным.

Если соглашение не было оформлено в письменном виде, стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в суде.

Говоря простыми словами, суд будет учитывать только материальные доказательства: расписки о получении денег, акты приёма-передачи жилого помещения, квитанции об оплате коммунальных услуг и так далее.

Логично предположить, что никаких расписок и других бумаг не будет, раз договор не заключался. Поэтому идея привлечь к гражданской ответственности через суд арендатора или владельца жилья практически неосуществима.

Кроме того, сдача жилья на период больше года должна быть зарегистрирована в Росреетре как обременение квартиры. Если нет договора, то выполнить это требование части 2 статьи 674 Гражданского кодекса будет затруднительно.

Следовательно, если стороны условились об аренде на срок до года, то оформлять такой документ в письменном виде не обязательно.

О понятии арендодателя, его правах и обязанностях расскажет наша статья.

Ответственность

Ответственность предусмотрена только для арендодателя и только за неуплату налогов.

Сдача своей жилплощади в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому владелец будет рассматриваться как физическое лицо.

Статья 208 Налогового кодекса относит такой доход к объектам налогообложения.

Владельцу недвижимости необходимо подавать декларацию о доходах и уплачивать в бюджет 13% от полученной суммы. Уклонение от уплаты налогов влечёт за собой взыскание штрафа от 20% до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки.

Кроме того, злостные неплательщики могу быть привлечены к уголовной ответственности.

Статья 198 Уголовного кодекса предусматривает ответственность за неуплату налогов в сумме более 600 000 рублей в течение трёх лет. Виновному грозит наказание в виде штрафа, принудительных работ, ареста до полугода или лишения свободы до одного года.

Узнайте о последствиях незаконной сдачи жилья в аренду, а также о том, куда жаловаться на соседей, поселивших к себе шумных жильцов.

Уголовный кодекс РФ Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

   наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

   наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания. 1.

Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

3. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Приведённые выдержки из нормативных актов выглядят устрашающе. Но доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду, например, расписки, тогда дело имеет судебные перспективы.

В противном случае, собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно, никакого дохода от этого он не имеет.

Узнайте на нашем сайте о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том, как официально и законно сдать свою жилплощадь.

Права квартиросъемщика

Если квартиранты живут без договора, чем они рискуют и какими правами обладают?

Права квартирантов без такого соглашения определяется исключительно совестью владельца квартиры.

Когда есть документ, стороны должны согласовать любое условие, которое они хотят изменить.

Если такого документа нет, то владелец жилья может разговаривать с квартиросъемщиком с позиции силы.

Могут быть введены как незначительные ограничения, вроде требования не водить гостей или пускать хозяина в квартиру для проверки по первому требованию, даже утром в воскресенье.

Чаще же возникают ситуации, когда арендатора уведомляют о резко возросшей стоимости аренды в ультимативной форме. Если же новые условия представляются невыгодными, то жильцу приходится съезжать в сжатые сроки.

Встречаются случаи, когда у собственника жилья резко меняются жизненные обстоятельства: приезжает родня, происходит развод с супругой и так далее.

Незадачливого жильца настойчиво просят подыскать себе другую квартиру, часто забывая вернуть деньги за непрошедшую часть оплаченного месяца. В случае споров хозяева просто меняют замки, а вещи арендатора выставляют на лестницу.

С другой стороны, ответственности у квартиранта тоже нет. Никто не заставит платить за поцарапанный стол или гасить задолженность перед Интернет-провайдером. Договора нет, так что арендатор просто собирает вещи и съезжает, когда ему удобно.

О том, как сдавать квартиру посуточно, подскажет наша статья. Узнайте также о том, что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения.

Риски арендодателя

Каковы риски при сдаче жилья в аренду без заключения договора? Безнаказанность стимулирует в людях самые неприятные черты их характера.

Даже порядочные, на первый взгляд, люди стараются воспользоваться своим положением и выжать из сложившейся ситуации максимум материальной выгоды. Например, большинство арендаторов съезжает, оставив после себя долги по платежам за коммунальные услуги.

Как сдать жилье без риска? Стоит внимательно осмотреть все помещения перед тем, как жильцы уйдут. Часто случается, что арендодатели прихватывают с собой вещи владельца, или «забывают» сообщить о порче какого-либо имущества.

Кто-то пользуется добротой владельца и задерживает арендную плату.

Позже, когда требования заплатить становятся всё настойчивее, аферист быстро исчезает с вещами.

Некоторые и вовсе не гнушаются совершения уголовных преступлений.

Имея ключи от квартиры, можно вывезти и распродать мебель и бытовую технику, не привлекая к себе лишнего внимания. А хозяину ещё предстоит доказать, что он сдавал конкретному гражданину жилье, в котором была мебель.

Стоит хорошо подумать, перед тем как пускать арендодателя в жилое помещение без всякого оформления. Отсутствие оформленного соглашения выгодно, в первую очередь, нечистым на руку людям.

Риски для добросовестного человека слишком велики, а выгода не такая большая, как может показаться на первый взгляд. Лучше всего будет оформить документ в письменном виде и избежать возможных проблем.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!