Внеплановая проверка жилищной инспекции протоколы собраний

Содержание
  1. О праве органа жилнадзора сомневаться в достоверности протокола осс
  2. Решения ОСС направляются в орган ГЖН и оспариваются в суде
  3. Орган ГЖН проверяет документы на достоверность согласно приказу № 938/пр
  4. История одного решения ГЖИ, вызвавшая дискуссию юристов
  5. Протокол ОСС можно оспорить только через суд
  6. Орган ГЖН может установить недостоверность протокола ОСС
  7. Права ГЖИ на проверку протокола ОСС подтверждает судебная практика
  8. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива
  9. Права государственного жилищного надзора
  10. Предмет проверки деятельности жилищно-строительного кооператива
  11. Основания для проведения плановой проверки
  12. Основания для проведения внеплановой проверки
  13. Кузнецов Федор Николаевич
  14. Управляющие организации не будут проверять до конца года?
  15. Теперь жилищная инспекция, Роспотребнадзор не будут проводить внеплановую проверку на основании жалоб жителей, если только речь не идёт об угрозе жизни и здоровью людей
  16. Таким образом, можно продолжать писать обращения, но суровой реакции ждать не стоит
  17. Как с этим жить?
  18. Проверки жилищной инспекции: регламент взаимодействия
  19. Надлежащее содержание общего имущества.
  20. Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

О праве органа жилнадзора сомневаться в достоверности протокола осс

Внеплановая проверка жилищной инспекции протоколы собраний

ЖК РФ предусматривает признание недействительными решений общего собрания собственников помещений в МКД через суд. При этом достоверность документов, подготовленных инициатором ОСС после собрания, проверяет орган ГЖН. Разбираемся в данной статье, может ли ГЖИ отказать УО во внесении дома в реестр лицензий, признав протокол ОСС недостоверным.

Решения ОСС направляются в орган ГЖН и оспариваются в суде

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД изложен в ст. 45 ЖК РФ. Итогом ОСС становится протокол с обязательными приложениями, список которых приведён в п. 19 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр. Оригиналы документов инициатор направляет на хранение в орган ГЖН субъекта РФ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Орган ГЖН проводит проверку достоверности документов, входящих в комплект, и правомерность принятия на ОСС соответствующих решений (п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ). В первую очередь это касается вопросов выбора управляющей организации, смены одной УО на другую в целях заключения договора управления или создания ТСН.

Если на общем собрании собственники выбрали управляющую организацию для заключения с ней договора управления или сменили УО, то проверку пакета документов орган ГЖН проводит в соответствии с п.п. 2–7 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 приказа № 938/пр.

При этом, чтобы оспорить решение, принятое на ОСС, собственники помещений в МКД или орган Госжилнадзора должны обратиться с иском в суд (ч. 6 ст. 46, п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Орган ГЖН проверяет документы на достоверность согласно приказу № 938/пр

В соответствии с п. п. 4, 7 приказа № 938/пр, в течение 10 дней со дня поступления от УО заявления о внесении в реестр лицензий нового МКД и пакета прилагаемых к нему документов орган ГЖН должен принять одно из трёх решений:

  • внести изменения в реестр;
  • отказать и вернуть заявление УО;
  • приостановить рассмотрение заявления.

Чтобы вынести решение, орган жилнадзора проверяет представленные документы, в том числе протокол ОСС и приложения к нему на:

  • соответствие пакета документов требованиям приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений, содержащихся в документах;
  • отсутствие противоречий между сведениями в документах и сведениями, которые уже есть в реестре;
  • соблюдение лицензиатом требований по раскрытию информации согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ;
  • отсутствие судебного спора по вопросу управления МКД.

Последнее условие как причину отказа во внесении в реестр лицензий МКД решением от 29.09.2017 № АКПИ17-704 отменил Верховный Суд РФ.

Если в ходе проверки документов орган ГЖН выявляет недостоверность или противоречия сведений, то он приостанавливает рассмотрение заявления УО до устранения выявленных нарушений (п. 10 приказа № 938/пр).

История одного решения ГЖИ, вызвавшая дискуссию юристов

Из анализа статей Жилищного кодекса РФ и пунктов приказа № 938/пр следует, что орган ГЖН может не внести в реестр лицензий управляющей организации многоквартирный дом, если в ходе проверки установит недостоверность предоставленных сведений. В том числе надзорное ведомство может вынести решение о недостоверности протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении договора с управляющей организацией.

Подобная ситуация рассматривалась юристами в одной из групп в популярной социальной сети. В Госжилинспекцию поступил полный пакет документов с заявлением от УО о внесении в её реестр лицензий нового многоквартирного дома.

Среди документов был составленный согласно требованиям ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД с приложениями. На ОСС собственники решили расторгнуть договор с прежней управляющей организацией и выбрали другую УО для заключения нового договора управления. Пакет документов соответствовал требованиям приказа № 938/пр.

Однако в надзорное ведомство поступили заявления от нескольких собственников помещений в указанном МКД. Собственники в письменной форме утверждали, что в ОСС участия не принимали и не али, хотя их присутствие зафиксировано в итоговых списках и бюллетенях для ания.

Госжилинспекция на основании этих заявлений установила, что решение о смене УО было принято в отсутствие кворума и предоставленные УО сведения недостоверны. Ведомство отказало управляющей организации во внесении МКД в реестр.

Мнения юристов, рассматривавших данную ситуацию, разделились. Главные темы дискуссии свелись к тому, имеет ли ГЖИ право без решения суда признавать решение ОСС недействительным из-за сомнения в подлинности документов ОСС и поэтому отказать управляющей организации во внесении в реестр лицензий нового МКД.

Протокол ОСС можно оспорить только через суд

Юристы, участвовавшие в дискуссии и считавшие, что орган ГЖН не имеет права признавать протокол ОСС из-за заявлений нескольких собственников, подкреплялось следующими аргументами:

  1. Признать протокол ОСС недействительным может только суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
  2. В списке документов, предоставляемых в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий, нет заявлений собственников помещений в МКД об их неприсутствии на ОСС или отзыве (п.п. 2,3 приказа № 938/пр). Орган ГЖН не должен был приобщать их к делу.
  3. Орган жилнадзора не может установить подлинность или подделку подписей собственников помещений в документах ОСС. Это могут сделать только следственные органы после соответствующей экспертизы, поскольку подделка документов ОСС – уголовное преступление, согласно ст. 327 УК РФ.
  4. Поскольку орган ГЖН без суда не может признать протокол ОСС ничтожным, то ведомство обязано внести изменения в реестр лицензий при полном пакете представленных документов. При этом орган жилнадзора может обратиться в суд и оспорить решение собственников (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Орган ГЖН может установить недостоверность протокола ОСС

Иную позицию в споре занял известный юрист Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». В ходе дискуссии он обосновал право ГЖИ в данной ситуации отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий.

Дмитрий Гордеев обратил внимание на то, что проверка ГЖИ в соответствии сп.п. 2–7 приказа № 938/пр и оспаривание ОСС в суде в соответствии сч. 6 ст. 46 ЖК РФ – разные действия, и они оба соответствуют законодательству.

Согласно п. 2–7 приказа приказа № 938/пр, орган ГЖН проводит проверку предоставленных УО документов:

  • их полноту;
  • достоверность;
  • отсутствие признаков ничтожности протокола ОСС, в том числе наличие кворума.

Поэтому в указанной выше ситуации ГЖИ обязана проверить факты не участия в ОСС собственников, подавших об этом заявление. Это важное свидетельство против достоверности протокола собрания, и орган жилнадзора должен приобщить их к проверке.

В этом, по мнению Дмитрия Гордеева, и есть смысл расследования, которое ГЖИ обязана проводить согласно п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ. Жилнадзор проверяет правомерность принятия ОСС решения о выборе УО для заключения с ней договора управления МКД.

Также юрист заострил внимание на том, что ГЖИ не имеет права внести МКД в реестр лицензий, если УО не предоставила бюллетени, подтверждающие кворум ОСС (п. 3 «а» приказа 938/пр), или копию договора управления, подписанного необходимым количеством собственников в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Поскольку собственники подали заявления о своём отсутствии на общем собрании, то их голоса не учитываются при подсчёте. В таком случае решение о смене УО было принято в отсутствие кворума, а договор управления не подписан необходимым количеством собственников помещений в МКД.

По мнению Дмитрия Гордеева, в суде можно оспорить как протокол ОСС, так и результаты проверки органа ГЖН, опровергнув принятые во внимание свидетельские показания собственников.

Права ГЖИ на проверку протокола ОСС подтверждает судебная практика

Право органа ГЖН проводить проверку достоверности и соответствия предоставленных сведений уже имеющимся в реестре данным, представленных УО с заявлением о внесении МКД в реестр лицензий, подтверждается позицией судов.

Так, в ходе рассмотрения спора двух управляющих организаций о праве управлять многоквартирным домом, Арбитражный суд Иркутской области подчеркнул, что орган ГЖН обязан проверять поступившие документы, а при обнаружении нарушений – требовать их устранения.

Решение о внесении изменений в реестр принимается органом ГЖН только в том случае, когда заявление и документы полностью соответствуют условиям, указанным в п. 5 приказа № 938/пр.

При принятии решения орган Госжилнадзора не оценивает правильность оформления протокола ОСС и приложений к нему.

Несоответствие оформления документов ОСС не может стать причиной отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

В ходе судебного разбирательства УО-1, договор с которой собственники решили разорвать, заявила о подделке протокола ОСС. Но ГЖИ не нашла оснований и доказательств данного утверждения, поэтому внесла изменения в реестр лицензий. Четвёртый апелляционный арбитражный суд подтвердил позицию АС Иркутской области.

Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Внеплановая проверка жилищной инспекции протоколы собраний
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Обнаружение нарушений в деятельности ЖСК может привести к его банкротству или ликвидации.

Согласно ст. 123.1. ЖК России контролирующим органом является орган исполнительной ветви власти субъекта РФ, на чьей территории производится возведение многоквартирного дома, который уполномочен совершать государственный надзор в сфере долевого строительства недвижимости, в том числе для минимизации рисков банкротства ЖСК.

Статья 123.2. ЖК России регулирует порядок осуществления контроля над функционированием жилищного кооператива.

Согласно данному закону контролирующий орган осуществляет контроль над ходом деятельности ЖСК, которая связана с заключением договоров с пайщиками для привлечения их финансов, используемых для возведения многоквартирного дома (в том числе контроль за правильностью ведения бухгалтерского учета), а также за тем, чтобы жилищно-строительный кооператив соблюдал требования, изложенные в статье 110 пункте 3 ЖК, кроме последующего содержания дома, что предполагает:

  • после вступления в кооператив участие его членов собственными средствами в строительстве и проведении реконструкции согласно положениям заключенного договора и действующего законодательства;
  • законодательство о градостроительной деятельности определяет, что кооператив выступает в качестве застройщика и на участке земли, который ему принадлежит, обеспечивает проведение строительных работ или реконструкции дома согласно с разрешением, которое ему выдано;
  • ЖСК по закону не имеет права проводить одновременное строительство больше чем одного дома, количество этажей в котором больше трех. Исключение составляют кооперативы, основания для создания которых предусмотрены Федеральным Законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Кроме того, ЖСК должен соблюдать требования, указанные в статье 123.1. ЖК, которая определяет, что он должен размещать в системе статут кооператива, для подготовки которого обязан использоваться типовой устав ЖСК, а также другие документы и данные, а именно:

  • число членов организации;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • права кооператива на участок земли;
  • расположение дома, который строится, и описание, которое соответствует проектной документации;
  • число жилых помещений в доме, которые будут переданы пайщикам после выполнения условий договора, и описание технических характеристик этого имущества;
  • срок ввода в эксплуатацию и т.д.

ЖСК должен предоставлять членам организации по требованию:

  • при проведении экспертизы проектных документов – ее заключение;
  • проектную документацию со всеми внесенными изменениями;
  • документацию, которая подтверждает права на участок земли;
  • протоколы общего собрания; заседаний правления, подписанные председателем; а также ревизионной комиссии ЖСК; документы по бухгалтерскому учету и т.д.

ЖСК должен проводить учет своих членов, ведя соответствующий реестр, в котором указывается:

  • ФИО или название физического или юрлица, номер договора с ним, который подтверждает факт вступления в кооператив;
  • определение конкретного имущества, собственнические права на которое перейдут к определенной особе при полной выплате паевого взноса;
  • размер взносов, закрепленный в договоре каждой особы, в отношении которой ведется учет, выплата которого является обязательной для получения имущества в собственность.

Права государственного жилищного надзора

Контролирующий орган, осуществляя надзор, по закону имеет право:

  • запрашивать у органа исполнительной власти, который уполномочен формировать официальную статистическую информацию, документацию, которая необходима для выполнения его функций;
  • получать от структуры местного самоуправления документацию, необходимую для контроля над деятельностью ЖСК;
  • проводить плановую проверку деятельности ЖСК, включая проверку ведения бухгалтерского учета;
  • выдвигать требования председателю правления и его членам устранить выявленные нарушения, в том числе в ведении бухгалтерского учета;
  • рассматривать жалобы физических и юрлиц, которые связаны с нарушением ЖСК статьи 110 и 123.1 ЖК России;
  • направлять в судебную инстанцию заявления для защиты прав и интересов пайщиков и третьих сторон, которые определены законом и договором с кооперативом, если они нарушаются, что может привести к банкротству кооператива;
  • направлять в ЖСК предписания об устранении нарушений, в том числе тех, которые выявлены в ведении бухгалтерского учета, и устанавливать сроки их ликвидации;
  • принимать меры, которые необходимы для привлечения ЖСК, председателя правления и иных должностных лиц, к установленной законом ответственности.

Если жилищная организация в лице председателя правления в термин, установленный органом контроля, не выполняет его предписания и не устраняет выявленные нарушения, а также в том случае, если такие нарушения представляют угрозу интересам и правам членов некоммерческой организации, которые установлены законом и договором, такой орган имеет право приостановить своим предписанием деятельность ЖСК по вступлению новых пайщиков до момента, когда председатель правления обеспечит устранение выявленных нарушений, среди которых может быть неверное ведение бухгалтерского учета, что может привести к банкротству или ликвидации кооператива.

В случае если председатель правления и органы управления не обеспечат выполнение предписания контролирующего органа, в том числе в вопросах, которые касаются бухгалтерского учета, он имеет право обратиться в судебную инстанцию, требуя ликвидировать эту организацию или инициируя процедуру ее банкротства.

При проведении процедуры банкротства ЖСК несет ответственность перед пайщиками, с которыми заключены договора, и кредиторами своими активами и другим имуществом.

Предмет проверки деятельности жилищно-строительного кооператива

По закону предметом надзора за деятельностью ЖСК, которая связана с привлечением по договорам с пайщиками финансов для возведения многоквартирного дома с целью получения имущества в собственность, следует считать соблюдение всех требований, которые содержатся в ст. 110 п. 3 и ст. 123.1. ЖК России.

Существует две формы проверки:

Первая проводится по месту расположения контролирующего органа и предполагает изучение документов организации, которые есть в распоряжении органа надзора, актов предыдущих проверок, отчетов председателя правления ЖСК об устранении выявленных в их ходе нарушений и т.д.

Если у представителей контролирующего органа есть основания сомневаться в достоверности сведений, они по закону имеют право направить на имя председателя правления ЖСК запрос с просьбой предоставить дополнительные документы (договора, документацию по ведению бухгалтерского учета и т.д.).

Если полученный ответ не удовлетворит проверяющий орган, может быть назначена выездная проверка. Неудовлетворительные результаты проверки и невыполнение предписаний контролирующего органа могут привести к банкротству или ликвидации ЖСК.

Основания для проведения плановой проверки

Плановая проверка проводится контролирующим органом по истечение 12 месяцев с даты получения ЖСК разрешительной документации на строительство или с момента завершения последней такой проверки.

Такие проверки проводят, основываясь на ежегодном плане проведения плановых проверок, в котором указывается:

  • название юрлица и место осуществления их деятельности;
  • цель проведения проверки;
  • дата начала, термины проведения проверки;
  • все органы, которые принимают участие в данной проверке.

План утверждается председателем соответствующего госоргана и размещается на сайте структуры для доведения до сведения заинтересованных сторон.

Основания для проведения внеплановой проверки

Внеплановая проверка может проводиться контролирующим органом на основании:

  • невыполнения в установленный термин ЖСК выданного предписания о ликвидации нарушений и предоставления соответствующего отчета председателем правления кооператива;
  • поступления в этот орган обращений граждан и юрлиц, а также размещения в СМИ, Интернете и других официальных источниках информации о фактах несоблюдения требований, изложенных в статье 110 пункте 3 и 123.1. ЖК России;
  • требований прокурора о проведение такой проверки для осуществления надзора за выполнением законов согласно материалам и обращениям, которые поступили в органы прокуратуры.

Обнаружение нарушений в деятельности ЖСК может привести к его банкротству или ликвидации.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Управляющие организации не будут проверять до конца года?

Внеплановая проверка жилищной инспекции протоколы собраний

Нет, не до конца мая, как надеялись некоторые жители.
Запрет содержится в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля…».

Он касается не только лиц, которые управляют многоквартирными домами, но и практически всех остальных юрлиц, как являющихся субъектами малого предпринимательства (п. 1), так и всех прочих (п. 2).Но поскольку этот блог о ЖКХ, то и речь пойдёт только о нём.

Кому интересно содержание постановление полностью, то оно хорошо изложено на сайте одной из прокуратур.

Добавлю, что постановление принято на основании ч. 1.1 ст. 26.2 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», иначе многие увидят здесь отмену закона подзаконным актом. Право уточнять особенности проведения проверок в 2020 году у Правительства появилось после поправок от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Теперь жилищная инспекция, Роспотребнадзор не будут проводить внеплановую проверку на основании жалоб жителей, если только речь не идёт об угрозе жизни и здоровью людей

Отсутствие санитарной обработки подъездов создаёт такую угрозу, поэтому сайты органов жилищного надзора пестрят рассказами об успехах инспекций в этом направлении.

Одновременно с этим Генеральная прокуратура РФ уже рапортует о том, что по факту проведения внеплановых проверок вопреки установленному мораторию и без согласования с прокурором внесено представление в усердно работающую Государственную жилищную инспекцию администрации Владимирской области.

На некоторых сайтах органов жилищного надзора (в Краснодаре, Камчатском крае, Московской области) можно увидеть информацию о том, что проверки по обращениям, не связанным с угрозой жизни и здоровью жителей, не проводятся. Но на большинстве сайтов ГЖИ такой информации нет, и жители узнают грустную для них новость уже из ответов самих инспекций.

Собственники, сообщающие о нарушениях при начислении платы или об отсутствии реакции УК на заявления, получают примерно такой ответ (спасибо подписчикам из Краснодара и Москвы):

«В соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 438 „Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора)…

“ до 1 января 2021 года проводятся внеплановые проверки, основаниями для проведения которых являются факты причинения вреда жизни, здоровью граждан или угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и проведение которых согласовано органами прокуратуры. В связи с этим, в настоящее время, основания для назначения внеплановой проверки на основании Вашего обращения отсутствуют.»

Еще ГЖИ добавляют, что УК «объявлено предостережение.

Таким образом, можно продолжать писать обращения, но суровой реакции ждать не стоит

Это будет предостережение или информация в сторону УК, ТСЖ, кооператива, если повезёт.Устно инспекции объясняют свою позицию тем, что стараются не кошмарить УК, так как у них возросли затраты на дезинфекцию (спасибо за информацию подписчице из Кемеровской области — Кузбасса).

Это всё понятно, но остальные нарушения никуда не денутся, многих они волнуют куда больше обработки подъездов.

При этом часто речь о вопросах, которые не требуют мегазатрат от управляющих компаний (дать письменный ответ, сделать перерасчёт неправильно начисленного, выложить протокол собрания в ГИС, пнуть охранников, которые плохо работают, дать показания ОДПУ и т. д.).

Как с этим жить?

Перечислю все варианты, которые приходят мне в голову (в порядке от сложного к трудному):

1) Наиболее эффективным способом защиты своих прав остаётся суд.
Сначала — претензию в УК, ТСЖ, кооператив, по возможности добавив туда про права потребителей, а в случае игнора — в суд.

2) Большинству предыдущий способ сложен, неохотен или чересчур радикален.
Дёшево и просто будет написать в жилищную инспекцию просьбу направить в УК, ТСЖ, ЖСК предостережение / информацию / другую бумажку, которую ей не жалко направить, в надежде, что это подействует. Возможно, этого будет достаточно.

3) Если в обращении можно обосновать угрозу жизни, здоровью, — то этим надо пользоваться, воображение поможет.

4) Закон №294, проверки по которому приостановлены, не распространяется на органы прокуратуры (п. 3 ч. 3. ст. 1).Но прокуратуре другой закон (п. 2 ст.

26 ФЗ „О прокуратуре РФ“) запрещает подменять контролирующие органы, что в большинстве случаев служит причиной для перенаправления жалоб жителей в те органы контроля и надзора, которые должны заниматься проблемами жителей.

Можно попробовать воспользоваться небольшим шансом и всё же написать жалобу в прокуратуру того же уровня, что и орган жилищного надзора (районная прокуратура не может направить требование в ГЖИ субъекта):

„В связи с запретом для контролирующих органов проводить практически все внеплановые проверки (постановление Правительства от 03.04.2020 №438), прошу вас:
1. организовать и провести проверку исполнения жилищного законодательства или
2. направить в орган жилищного надзора требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившему в орган прокуратуры обращению в порядке п. 3 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ, п. 3.1 Приказа Генпрокуратуры России от 27.03.2009 № 93.
(Дальше описать суть жалобы).“

На направление требования я бы особо не рассчитывала, потому что оно крайне непопулярно в прокурорской среде из-за муторного порядка его направления и последующего контроля.

5) Ещё можно попробовать зайти в прокуратуру сверху — через Депутатов Госдумы РФ или Администрацию Президента РФ.

Когда я работала в прокуратуре, эффективнее было первое (депутатский запрос — поручение областной прокуратуры о проверке), а от жалоб Президенту глаза закатывались как у Роберта Дауни младшего (ведь заявитель просто потерял время из-за пересылки письма).

Теперь коллеги пишут, что политика партии поменялась, и из Администрации обращения приходят „с контролем“, а не тупо спускаются вниз.

Тут можете поэкспериментировать, работают ли способы, и какой лучше.

6) Никуда не жаловаться, если проблема незначительная, а УК, ТСЖ, ЖСК в целом адекватные и работают.

7) Если они неадекватные и не работают от слова „совсем“, то пора менять управляющую организацию (или правление, если речь о товариществе и кооперативе). Сейчас то время, когда можно воспользоваться недовольством обычно неактивных соседей, ведь они, наверняка, также почувствуют на себе все прелести запрета на проверки.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Проверки жилищной инспекции: регламент взаимодействия

Внеплановая проверка жилищной инспекции протоколы собраний

Как известно, проверки качества работ и услуг, выполняемых и оказываемых УК, проводятся регулярно (в том числе с подачи граждан) и в большинстве случаев заканчиваются наложением административного штрафа.

Работа по обжалованию постановлений, вынесенных по результатам проверок, проводится УК далеко не всегда, что влечет за собой значительные расходы на уплату штрафов и негативно влияет на хозяйственную деятельность.

Таким образом, УК максимально заинтересованы в снижении объема штрафных санкций в условиях неснижаемой «активности» граждан – потребителей услуг и работ и количества проводимых с их подачи проверок и прочих административных процедур.

С одной стороны, обращение с жалобой в ГЖИ о нарушении УК правил содержания и ремонта дома – это право каждого собственника помещения в МКД, посредством реализации которого предпринимается попытка воздействовать на УК с целью повышения качества выполняемых ею работ (оказываемых услуг), своевременного проведения всех необходимых технических процедур и т. д.

С другой стороны, в большинстве своем собственники помещений не задумываются, чем в действительности обернется для них привлечение УК к административной ответственности по каждому обращению. По статистике управляющих организаций размер штрафа за одно правонарушение в два-три раза превышает годовую плату за содержание и ремонт с одной квартиры.

Таким образом, регулярным наложением штрафов можно достичь и обратного эффекта – снижения качества обслуживания домов. Во всяком случае так утверждают профессиональные участники рынка жилищно-коммунальных услуг: дескать, собранные с собственников деньги пойдут не на ремонт помещений, а на уплату штрафов.

С этим утверждением можно поспорить, однако факт есть факт: если штрафы растут, а качество работ и услуг падает, значит, собственникам следует использовать и иные рычаги воздействия, чем ждать помощи со стороны ГЖИ. Кроме того, всем хорошо известно, что наша административная машина имеет множество пороков, и самые распространенные из них – бюрократизм и формализм.

Проверками ради проверок, статистики и достижения других целей, никак не связанных с действительным пресечением неправомерных действий хозяйствующих субъектов, никого не удивишь.

Есть и еще один нюанс. Бездействие собственников и несоблюдение РСО технических регламентов также могут послужить причиной неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений в МКД, однако доказать это бывает чрезвычайно сложно, а порой и невозможно. В свою очередь, процедура предъявления регрессных исков к РСО – дело неблагодарное и затратное.

 В таких условиях (при проведении массовых проверок и нарастающем недовольстве собственников) для УК чрезвычайно важно добиться сокращения размера штрафов, чтобы высвободить финансы для решения других задач в рамках деятельности по управлению МКД. Для этого нужно четко представлять объем полномочий должностных лиц ГЖИ и порядок проведения ими внеплановых проверок, а также разработать процедуру взаимодействия с ГЖИ.

Надлежащее содержание общего имущества.

Согласно п.

10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение определенных характеристик и требований (как эстетических, так и технических) к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций и т. д.

 Если собственники выбрали такой способ управления МКД, как управление управляющей организацией или непосредственное управление, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора (п.

16 Правил содержания общего имущества). Кстати, содержание общего имущества подразумевает проведение внушительного перечня работ, в частности текущий и капитальный ремонт МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества).

Таким образом, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают его собственники, а управляющие организации отвечают перед ними за нарушение своих договорных обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества).

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД – следствие несоблюдения УК в том числе Правил содержания общего имущества. Данный вид правонарушений в соответствии со ст. 7.

22 КоАП РФ является поводом для привлечения хозяйствующего субъекта к административной ответственности. Для должностных лиц размер штрафа колеблется от 4 000 до 5 000 руб.

; для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.

 Далее обозначим ключевые моменты в том, кто является субъектом правонарушения по данной статье КоАП РФ и в каких случаях управляющая организация не может и не должна привлекаться к административной ответственности по основаниям, перечисленным в ней.

При проведении проверок должностные лица ГЖИ, фиксируя обнаруженные нарушения, не выясняют причины, по которым они возникли. На данном этапе управляющая организация должна четко представлять, есть ли ее вина в том, что содержание и ремонт МКД осуществляются ненадлежащим образом.

Согласно общим правилам (обозначим ключевые моменты) в договоре управления среди прочего должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В дополнение п.

17 Правил содержания общего имущества обязывает собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Вместе с тем на страницах журнала мы неоднократно предостерегали УК, что неуказание в перечне работ и услуг, утвержденном общим собранием собственников, каких-либо работ и услуг, необходимость выполнения (оказания) которых вытекает непосредственно из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, вовсе не освобождает УК от их выполнения (оказания). Данный вывод подтвержден Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

В частности, в данном постановлении указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с этим УК нужно с большой осторожностью применять рекомендации Минрегиона России, содержащиеся в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14, относительно того, что, если для включения в договор управления конкретных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, отсутствие таких решений означает, что УК:

• не вправе выполнять несанкционированные собственниками работы и услуги; • не должна отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг; • не может быть привлечена к административной ответственности за их невыполнение, а органы ГЖИ не вправе давать предписания об их выполнении.

Кстати, анализ судебной практики свидетельствует, что суды при рассмотрении интересующей нас категории дел не принимают во внимание ссылки УК на содержание Письма Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14, так как оно в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ не входит в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел.

 Здесь следует отдельно добавить несколько слов об обязанности проведения УК ремонтных работ капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества, в соответствии с п.

21 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Согласно п. 37 Правил содержания общего имущества при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

О законе и правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: